城价值提升与政企合作关系管理-荣邦瑞明.PDFVIP

城市价值提升与政企合作关系管理 城市价值提升与政企合作关系管理 政企合作进行新型城镇化建设，理想的状况是政府把一个城市的 城镇化项目分解成一系列模式非常清晰的项目，每个项目自身具备营 利性条件、项目融资所需要的各种条件。不过，在现实中，政府往往 急功近利图省事，希望把一切复杂的事情都交给一个企业来做。企业 往往也愿意浑水摸鱼，因为条件越是不清晰，未来的盈利空间可能越 大。而实际案例表明，模糊的政企合作关系往往容易使合作一方甚至 双方都陷入“人无远虑、必有近忧”的困境。 城市增值的六阶段逻辑 城市增值的六阶段逻辑 城城市市增增值值的的六六阶阶段段逻逻辑辑 一般来说，一个城市发展过程中会经历多个增值过程。一是规划 增值。即通过规划提高一个区域的价值，往往是通过一个好的概念规 划或战略规划，为一个区域发展创造一个高价值的定位；二是项目策 划增值。即按照城市总规/概念规划和土规的要求，策划包装一些具 体的大的项目，进一步提升一个区域的价值；三是投融资规划增值。 即将一个区域的所有项目进行分解，设计政府和市场合作的边界条 件，设计开发时序，通过信用的规划和设计提升区域的价值；四是一 级开发增值。即通过一级开发的实质性投入，创造更好的条件，营造 更好的环境，为其他投资人的进入展示更好的预期，提升预期价值； 五是营销增值。一个区域即使有再好的概念，甚至已经有了很大的投 1 荣邦瑞明出品 城市价值提升与政企合作关系管理 入，其价值仍然需要一个被市场认知的过程，这样说不是一个区域没 有被市场认知，而是这种认知只是在熟人社会中得到了传播，其价值 自然会大打折扣的。众所周知，熟人眼中无英雄，你干的再好，再有 特色，熟人是熟视无睹的，很难发现你的新的价值点，只有墙里开花 才能墙外香；六是区域各类项目投入的增值（或者叫二次开发增值）。 各类项目包括基础设施、公共服务以及产业的项目投入，进一步增加 区域的成熟度，提升区域的价值。这个过程基本上是对一个相对比较 新的区域而言，对于一个成熟的区域，还要通过城市进一步更新改造 增值。 增值逻辑在现实操作中界限不清 增值逻辑在现实操作中界限不清 增增值值逻逻辑辑在在现现实实操操作作中中界界限限不不清清 既然一个比较新的区域城镇化过程需要通过这样一个复杂过程 进行增值，那么对于一个政企合作投资人而言，可能参与的时机就会 有很大的差别。即使是土地一级开发商，也不可能仅仅就自己的增值 空间来运作项目，否则前几个环节增值不到位，或后几个环节增值达 不到理想的效果，都会影响投资人的预期实现，甚至可能造成血本无 归。就目前规划的很多新城镇而言，大城市的辐射作用还没有达到这 样的地区，只有从规划设计开始，做好六个价值提升的工作，才能确 保自己在一级开发环节的投资达到最好的效果。淮南山南新区的投资 人中铁四局在前期工作中没有把视野仅仅盯住自己的一段， 而在向 前和向后延伸中做了非常小的智力和资本的投入，就使得土地一级开 2 荣邦瑞明出品 城市价值提升与政企合作关系管理 发工作取得了远远超过预期的效果。过去都谈事半功倍，在中铁四局 前期运作中，按照我们保守的评估，在自己主体投资之外做的每一元 的投资，给区域带来至少一百元的额外收益，因此中铁四局在淮南项 目中也收益颇丰。 换而言之，作为政企合作的投资人，虽然政府与你签订协议的可 能仅仅是一级或二级开发的投资人，但是你不能仅仅把眼光锁定在一 级或二级开发的小盘子上。在这方面万科在长阳半岛项目中表现优 异，创造了不俗的业绩。万科在长阳半岛项目中没有“等、靠、要”， 主动帮助政府完善和提升公共服务设施的配套功能，把北京小学和北 京四中主动引入长阳半岛，提高了公共服务设施的配套质量，在提升 长阳半岛区域价值的同时，也大大提升万科自身项目的价值，在项目 中可谓以巧破千斤。