中国“小产房”问题与对策研究报告.docVIP

PAGE \* MERGEFORMAT3 中国“小产权房”问题与对策研究报告 天则经济研究所课题组 北京，2013年7月18日 课题组名单 课题负责人： 冯兴元 顾问 张曙光 全体成员（按姓名拼音顺序）：冯兴元 高岩 李人庆 刘业进 盛洪 杨小静 赵旭 周挺 目录 TOC \o 1-2 引言 PAGEREF _Toc236761662 \h 4 1.中国城乡土地制度和房地产市场现状与问题 PAGEREF _Toc236761663 \h 6 1.1我国土地制度的现状及问题 PAGEREF _Toc236761664 \h 6 1.2 我国房地产市场的现状和问题 PAGEREF _Toc236761665 \h 10 2．全国“小产权房”的总体现状、问题与法规政策 PAGEREF _Toc236761666 \h 13 3. 一些典型城市的“小产权房”情况调查结果 PAGEREF _Toc236761667 \h 22 3.1 深圳、成都和北京“小产权房”调查分析 PAGEREF _Toc236761668 \h 22 3.2 全国其他城市的“小产权房”概况及处理措施 PAGEREF _Toc236761669 \h 35 4．研究发现与结论 PAGEREF _Toc236761670 \h 37 4.1“小产权房”存在的合理性 PAGEREF _Toc236761671 \h 37 4.2“小产权房”的“不合法”之处 PAGEREF _Toc236761672 \h 37 4.3“小产权房”为何屡禁不止？ PAGEREF _Toc236761673 \h 38 4.4 政府对“小产权房”的态度 PAGEREF _Toc236761674 \h 39 5．及时解决“小产权房”问题的必要性与一些对策 PAGEREF _Toc236761675 \h 40 5.1 必要性 PAGEREF _Toc236761676 \h 40 5.2解决“小产权房”问题的一些对策 PAGEREF _Toc236761677 \h 40 6. 结语 PAGEREF _Toc236761678 \h 44 参考文献 PAGEREF _Toc236761679 \h 45 引言 建国以来，我国的城乡土地经历了一个公有化的过程。这种公有化在农村体现为土地的集体化，在城市则体现为土地的国有化。这种公有化不是通过公平交易或者充分补偿的方式实现的，而是通过法规政策的简单变更。这些法规政策的简单变更，没有通过民主的公共选择程序，因而不具备真正的合法性和正义性。其实质就是对私人土地所有权的“充公”。 与此相关，我国政府对农村土地和住房的对外转让权的限制也是通过法规政策层层加码的。1982年以来的《中华人民共和国宪法》新增有关城市土地国有的规定，并重申农村土地由农村集体所有，为后来我国加速城市化过程中由城市政府以垄断方式、按非市场征收补偿标准将大量农村集体土地收归国有、然后用于“土地滚动开发”埋下了伏笔。这些限制也体现为对农民基本产权的“剥夺”。 目前在全国各地普遍存在“小产权房”问题。“小产权房”是相对“大产权”即完全产权而言的一种约定俗称的称谓。一般而言，“小产权房”是指建设在农村集体土地上，并向集体经济组织以外的成员销售或者出租的房屋。“小产权房”不具备完全产权，只能获得乡镇政府的集体土地使用权证或村民委员会的盖章证明，无法获得国家土地、房屋管理部门颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证。从房屋产权证的发证机关来看，县级及以上人民政府主管部门颁发产权证的可视为完全产权房，是受到法律保护的，而由乡镇人民政府或村（居）委会颁发产权证的房屋的法律属性存在较大争议，因为上级政府部门会根据现有政策法规认为此类“小产权房”并不构成真正法律意义上的产权。因此，“小产权房”的权益不容易得到法律的充分保护。 基于上述分析，我们一般可以把“小产权房”定义为：建设在农村集体所有土地上的、不符合国家法律法规和相关建设程序的、无法获得国家土地和房管部门颁发的国有土地使用权证和（或）房屋产权证的房屋或者其他建筑物，包括超出农民自身居住需求或与其居住目的无关的、主要用于出售、出租和经营的房屋或者其他建筑物（比如厂房，酒店或其他经营场所）。 中央政府对向城市居民或者单位转让农村土地的一般性禁止可以见诸于1982年的宪法。而对“小产权房”的禁令则是以行政规定和政策的形式，主要出现在1999年以后，也就是发生于我国开始加速城市化、住房市场化和“小产权房”大幅增加之后。城市政府往往以低现金补偿的方式大规模强制征收农民土地，使之变性为国有土地，然后高价转让给房地产开发商，或者大搞开发区，把土地低价甚至无偿转让给工商企业。为了减少农民的抵制，城市政府