监管时代资金见肘-世联行.PDF

监管时代 资金见肘 二 季 度 房 地 产 市 场 报 告 世联行 集团市场研究 部 1 2018.07.24 回顾 • 回顾上半年 ，行业政策又再频繁出台 ，不完全统计已逾两百多项。然则所 出台政策以规范市场、严格执法等为主 ，新增限购、限贷、限售及摇号等 规则性和微调政策约53条 ，比2017年同期149项减少六成。调控决心依 旧而调控内容及动作不再强势 ，这与我们早前所言基本相吻合——频繁的 微调是常态 ，调控的深化细化是主基调。 • 调控持续深化 ，市场持续分化。年中业绩需求推动销售增速阶段上扬的同 时 ，客户上门量冲高回稳 ，调控深化引致市场情绪与成交走势独特形态。 一二线城市呈现四种基本形态 ，分别是：量价背离拐点初现、强政抑制交 易不振 ，市场筑底需求释放 ，存量盘活二手向暖。而三四线城市在棚改工 作稳步进行的大环境中增速向稳 ，仍然是市场托底的主要力量。 • 去库存进入尾声 ，城市土拍各有不同。城市库存去化结构进一步修复的同 时 ，个别城市也出现一房难求一地难争的现象 ；除却全国土地出让金又创 新高外 ，更高的拿地门槛在于自持、代建、租赁等规划要求 ，部分城市全 自持、全租赁用地仍受热捧 ，也有部分区域宅地流拍率抬头。 • 另一边 ，租赁市场正加速发展。顶层设计不断完善出台 ，租赁资产证券化 支持、险资参与长租细则等陆续登场；地方长租融资方案、供地政策、租 售同权等具体操作办法先后推出 ，各类机构也加快进场提供融资、运营服 务。 • 在此背景下 ，房企集中度再创新高 ，十强市占率达到30% ，百强达到70%。 但融资不畅回款受抑是不争的事实 ，房企积极回款也加快布局长租 ，愈发 吃紧的资金链是眼前最大考验。 2 数据来源：公开资料收集、世联研究 政策又再频繁出台，深化细化是主基调 调控政策出台情况 50 限商 2 45 限价 限售 2 40 3 限贷 6 限购 5 35 25 30 8 26 25 19