房地产估价师经营与管理练习题第40讲第七章风险分析与决策2011年新版.doc

五、蒙特卡洛模拟法（重要考点） 不确定因素是不可避免地存在着的，但是它们的变化是有一定规律的，并且是可以预见的。对其进行模拟，通过大量统计试验，可以使之尽可能接近并反映出实际变化的情况。蒙特卡洛法能够随机模拟各种变量间的动态关系，解决某些具有不确定性的复杂问题，被公认为是一种经济而有效的方法。蒙特卡洛模拟法的实施步骤一般分为三步： （1）分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布。这可以用一个简单的概率表来完成，如果建造成本变动的概率分布仍如前面假设的那样，则得到表7－9。某一数值如果有10%的机会出现，就说明在总共100次机会中它有出现10次的可能。从表7－9中也可以看出，建造成本每年上涨5%的可能性为10%，就定义其随机数为1～10之间的各数，如果每年上涨率为6%，其发生的概率为25%，则其对应的随机数为11～35，其余可依此类推。 可变因素变化范围及其相应概率 表7－9 可变因素 变化范围 相应概率 随机数 租金（开发期内年增长率） 0% ＋3% ＋5% ＋7% ＋10% 15% 20% 40% 20% 5% 1～15 16～35 36～75 76～95 96～100 资本化率 6．5% 6．75% 7% 7．25% 7．5% 5% 15% 50% 20% 10% 1～5 6～20 21～70 71～90 9l～100 建造成本（年上涨率） ＋5% ＋6% ＋7．5% ＋8．5% ＋10% 10% 25% 40% 20% 5% 1～10 11～35 36～75 76～95 96～100 年贷款利率 12% 13% 14% 15% 16% 5% 25% 40% 20% 5% 1～5 6～25 26～65 66～90 91～100 建造期 15个月 18个月 21个月 24个月 20% 50% 20% 10% l～20 2l～70 7l～90 9l～100 准备期 3个月 6个月 9个月 20% 60% 20% 1～20 21～80 81～100 租售期 0 3个月 6个月 9个月 12个月 20% 20% 40% 15% 5% 1～20 21～40 41～80 81～95 96～100 （2）通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布。为此可使用随机数或直接用计算机求出随机数。 例如，使用计算机求出租金增长率的随机数为22，则根据表7－9可知，该随机数介于16～35之间，对应的年租金增长率＋3%。依次对其他变动因素产生的随机数分别为53、14、80、42、77、68，则相应各因素的值如表7－10所示。 模拟试验随机选取的变量值 表7－10 租金增长率 资本化率 建造成本上涨率 贷款利率 施工期 场地准备期 出租期 ＋3%（每年） 7% ＋6（每年） 14% 18个月 6个月 6个月 7－10只是模拟一次所产生的结果。 （3）反复重复以上步骤，进行多次模拟试验，即可求出开发项目各项效益指标的概率分布或其他特征值。图7－10即为［例7－2］所述项目的开发利润概率分布图和获得某一利润的累积概率分布图。 图7－10开发利润概率分布及累积概率分布图 根据表7－10所示的概率假设，对［例7－2］模拟1000次的结果如表7－11所示。 假设开发利润服从正态分布，则开发利润有95%的可能（±2λ）落在4－30万美元之间。 这种风险分析的结果是否被开发商所接受，取决于开发商对待风险的态度和其接受风险的准则。与前面所述的敏感性分析比较，用蒙特卡洛法进行风险分析能为开发商决策提供更加充分、翔实的信息。 1000次模拟试验下的评估结果 表7－11 （1）总开发价值（万美元） （2）总开发成本（万美元） （3）开发商利润（万美）己） （3）/（1）×100% （3）/（2）×100% 利润变化（%） ①92 ②104 84 80 6 24 6．5% 23．1% 7．1% 30．0% －48 ＋107 均值 标准方差λ ①总开发价值 98万美元 6．1万美元 ②总开发成本 81万美元 2．4万美元 ③开发商利润 17万美元 6．5万美元 ④开发商利润占总开发价值的百分率：17% ⑤开发商利润占总开发成本的百分率：21% ⑥比原评估［例7－2］利润值增加：47% 蒙特卡洛风险分析法的要点是需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率，这是保证分析结果准确的前提，而这一点在实际评估中，当市场资料不完整时又是较困难的。因此，在房地产评估中，有些学者认为它虽然在理论上较完善，但是实用性不强。因而对其持否定态度。但从国外近十几年房地产评估发展情况来看，由于计算机的大量使用和在房地产开发项目的信息收集、分析、处理、预测等方面所作的大量研究，使在实际评估中运用蒙特卡洛模拟技术，分析开发项目的风险已相当普遍。 第五节