房地产营销策划资料2010年莆田秀屿区“环城北路项目”市场研判及产品规划建议策划任立峰.ppt

* 我们的产品主要卖给谁？ 住宅客群 居住客群圈层图 核心客群：第一圈层的主推客户。这类客户以当地的政府及事业编制人员、企业管理者与员工、私营企业主、农村进城等阶层、以及地缘置业习惯者。这些客户将成为本项目挖掘的第一批客户。 重点客群：第二圈层的扩展客户。包括公务员、周边县市富有阶层、在外经商因恋巢回住者。 通过对第一圈层客户的挖掘，实现短期内热销，形成一定品牌及人气，加上项目本身的高品质建设，给予这类客户充分的信心，从而吸引其到本项目置业，实现目标市场的有效放大。 游离客群：第三圈层的扩展客户。主要指投资客群、二次置业者。在项目开发到达一定程度，各种实在的规划设计、配套设施、物业管理清晰可见，同时项目品牌价值已经得到充分塑造，从而吸引第三圈层（挑剔）客户便顺理成章。 * 别人为什么买我们的房子？ 消费特征 求方便——与本项目距离不远； 追求高品位——高档次的产品和服务； 青睐性价比——项目与市区内物业相比的价格优势 。 求潮流——社区品牌度在城市打响； 求舒适——社区已经营造的舒适感觉； 求品位——社区文化营造 。 追求高投资价值 第一圈层 第二圈层 第三圈层 消费特征描述 * 规划及测算 第六篇 规划－项目产品规划建议 1－ 思考原则 2－ 总体规划建议 3－ 总体开发分期 4－ 住宅户型配比建议 5－ 户型设计借鉴 * 思考原则：利润最大化，市场风险最小化。 规划方案 从经济指标角度看：结合部分小高层（高层），提高容积率，再做部分花园洋房和联排别墅。 从市场角度看：目前秀屿商品房逐步进入升级创新产品阶段，产品多样化能满足不同市场的需求。 从竞争角度看：目前竞争比较激烈，同时产品单一，增加客户选择面。 从经济收益角度看：本案利润的突破在小高层上，花园洋房和联排别墅提升品质，增加电梯房价值及销售力。 从去化和价格角度看：秀屿商品房年增长在200-300元/㎡左右，未来预期上涨空间比较大。 依据本案地块的经济指标，我们建议该项目的物业建筑占地面积配比方案为： 其 中 1900 公共建筑面积m2 （1%） 18,000 商业建筑面积m2 （9%） 另定 多层 10,669 别墅4F（5%） 高层26F（30%） 97,991 小高层17F（51%） 7,685 洋房5F（4%） 其中 （基地比） 174,140 住宅建筑面积m2 （90%） 192,140 总建筑面积m2 3.2 容积率 60,043.71 总用地面积m2 建筑密度 30% 3,200 2,300 5,400 1,280 18,013 基底面积m2 4200 12,180 57,795 1600 * 总体规划建议 商业——体量要小 本案目前较偏，不够成熟，我司建议缩小商业面积，降低风险，设置部分沿街商业即可。 6000平米以上的中心花园 本案最大的资源是景观，北侧又是湿地公园，非常适宜打造环境优美的人居社区 产品组合——产品多元化 以别墅（双拼）和小高层为主 打产品，再加花园洋方、高层 和商业丰富产品。小高层是当 地主流产品。30层高层目前在当地有抗性，不建议做多 规划别墅组团提高项目档次 多层产品同质化竞争激烈，建议多做联排别墅 立面要丰富，按产品不同设置立面 作为大盘，自身建筑就是其一大景观；大盘立面风格，能充分显示档 次和产品间的区别。 沿中心花园规划小高层 小高层具有观景效果，一是观外景，二是看小区景观，因此建议设在周边 * 总体规划示意 环 城 北 路 荔 港 大 三期 二期 市政规划路 二期 初定以别墅和花园洋房为主，具体根据市场再详细规划 道 龙 泉 路 二期 为小高层、高层。 以小高层和高层为主 中心花园 一期 以小高层为主 具体根据市场再详细规划 一期 * 户型配比建议 建筑类型 面积区间 （m2） 房型 比例 联排 （不包括地下面积） 170-180 3/2/2 30％ 180-200 4/2/2（带保姆房） 40％ 200-250 4/2/2（带保姆房） 30％ 花园洋房 5F 80-100 2/2/1 20％ 110-120 3/2/2（小三房） 80％ 120-130、140 3/2/2（大三房） 小高层 （11＋1）F 90-100 2.5/2/1 30％ 100-120 3/2/1 40％ 120-135 3/2/2 30％ 高层 （18+1）层 85-95 2/2/1 20％ 110-120 3/2/1 25％ 120-140 3/2/2 40％ 140以上 4/2/2 15％ * 优秀多层户型借鉴 两房半两厅两卫 建向面积99.83平米 花园洋房案例 完全干湿分离 进入门后,经入户花园 进入厨房,而不用