2011听雨观澜整合推广思路.pdf

2011听雨观澜整合推广思路 沟通思路CONTENTS 目标梳理 价格制定背景 核心价格推导 2011年营销制定 •价格策略 •价格推导 •开发目标 •推售策略 •竞品项目分析 •住宅价格 •销售目标 •销售策略 •产品分析 •联排价格 •品牌目标 •推广策略 •独栋价格 •案场制度 目标梳理 客户要求、企业背景 客户要求 产品销售持续稳定上升，项目稳健开发 提升产品差异化、逐步提升价值 营销比例控制适中 项目背景 浑南片区别墅市场的明星楼盘 多年别墅开发，有一定市场口碑基础  “颐养大宅”产品价值的确定具有市场差异化和市场前瞻性 客户目标界定：客户目标是我们共同的目标，是一切研究的基础 首要目标 利用品牌支撑，确保年内销售3.5亿元。 兼顾目标 如何使本项目成为区域内亮点突出的品质楼盘 再次提升项目高端品牌形象，重塑开发商品牌价值 价格制定背景 竞品项目分析 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 年份 住宅市场 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 项目 本项目 本项目 名流公馆/19万平方米/ 竞 金地·滨河国际/150万平方米/在售部分销售70% 品 首创国际/56万平方米/4#销售率55% 项 保利达江湾城/75万平方米/一期第一部分已售完，第二部分蓄客中 目 沿海赛洛城/56万平方米/6#销售70% 浑河湾/22万平方米/洋房7300元/m2 、高层5700元/m2 本项目销售期内市场放量仍然巨大，将分流本项目目标客户，但由于产品差异较 大，因此本项目面临的市场竞争有限 1、住宅市场 总套数 占地面积 建筑面积 项目名称 2 2 (户 主力户型 销售率 当前均价 （m) （m) ） 名流公馆 7万 19万 1331