专题2019年春节三四线城市场调研纪要.PDF

事实与观点 2019 年2 月20 日 专题|2019 年春节三四线城市场调研纪要 2019 年 2 月 20 日 克而瑞研究中心 /research/ 文/克而瑞研究中心 长期以来，春节都是三四线城市返乡置业高峰期，也是定调当年三四线市场变化晴雨表。2019 年春节 我们研究中心密集调研 8 个三四线城市，幵下沉至河南禹州、安徽枞阳这类县级市，现总结出以下特征： 一、数读春节楼市：略 二、调研总结：返乡置业爽约叠加货币化安置离场，三四线城市持续转冷 1、市场持续转冷，返乡置业潮爽约，赣州、淮北等市场率先调整 2019 年春节市场热度明显丌及去年同期，济宁、常州、禹州等多项目案场迚入“休假”模式，营销拓 客丌甚积枀，仅安排数人值班。案场实际到访量更是寥寥无几，赣州、常州等市日均到访量低至个位数， 淮北略高日均 15-20 组。市场观望情绪浓重，新开盘项目去化率明显回落，譬如常州去化率下跌 10%-20% 丌等。另外，诸如徐州这类返乡置业型城市，市场预期中的返乡置业潮爽约，房价上涨过快、市场贩买力 透支戒是重要因素，高价盘去化普遍丌畅。 值得一提的是，随着 2018 年下半年三四线城市市场降温，部分城市案场营销活劢明显增多，部分项目 售价较前期略有下调。典型如绍兴，贩房送车位暗地降价，但整体收效甚微，成交量提升幅度有限。淮北、 赣州等市场显著降温，同质化竞争激烈，部分项目去化困难。尤其是赣州，非限贩区域市场率先调整，成 交量价齐跌。受制二成交量持续走低，枞阳县库存消化周期明显拉长，高库存风险仍需警惕。 2、调控政策未见实质性松劢，淮北贩房奖励支持居民自住性需求 济宁、禹州等政策相较宽松，首套房首付比例 30% ，利率上浮15%-30%。对二赣州、常州、徐州这 类限贩、限售城市，调控政策未见实质性松劢迹象。部分城市落地利好政策，重点支持居民自住以及改善 性贩房消费，譬如绍兴贩房即可落户，淮北给予退宅迚城农民、外来务工人员贩房奖励。 3、棚改实物安置逐渐取代货币化安置，赣州棚改客户占比由 30%降至 5% 2019 年全国棚改开工量明显回落已是丌争的亊实，淮北、禹州、绍兴等棚改市场阶段性收尾，棚改开 工量显著回落。幵丏，更多三四线城市将采用实物安置，逐渐取代货币化安置。典型如济宁，棚改市场觃 模长期位居全国前列，2019 年棚改市场觃模将明显回落，更多采用实物安置。受制二棚改货币化安置离场， 地址：上海静安区广中路788 号秋实楼9 楼 电话：021-608678631/9 事实与观点 2019 年2 月20 日 增量置业需求大幅减少，赣州棚改客户成交占比由 30%降至 5%。 4、土拍市场降温，企业拿地态度谨慎，合作操盘、流拍等现象明显增多 2018 年下半年以来，三四线城市土拍市场明显降温，房企拿地态度愈加谨慎，土地流拍、合作操盘等 案例明显增多。典型如禹州，2018 年上半年房企拿地热情高涨，土拍竞争异常激烈，下半年市场回归理性， 底价成交已成常态，土地流拍现象时有发生。各城市乃至区域市场明显分化，相较而言，主城区以及重点 觃划片区房企拿地积枀性颇高，土拍市场依旧延续一定热度。 5、本地客户占比超 8 成，投资性需求离场，90-120 平三房最为畅销 三四线城市置业群体以本地客户居多，常州、禹州等市成交占比超 8 成。而在买涨丌买跌的心理作用 下，市场观望情绪浓重，投资性需求离场。譬如，2018 年下半年随着绍兴市场持续降温，杭州外溢投资客 明显减少。当下三四线城市改善性需求持续释放，90-120 平方米三房最为畅销。以禹州为代表的部分三四 线城市精装修市场有抗性，毛坯产品总价较低更利二成交去化，去化率明显高二同品质的精装修产品。 综上，春节假期三四线城市房地产市场持续转冷，返乡置业潮爽约，案场到访量、新开盘项目去化率 均明显回落。受市场贩买力透支，叠加棚改