中原2010济南华强广场项目营销方案汇报下.pdf

写字楼篇写字楼篇写字楼篇写字楼篇 写字楼篇写字楼篇——研究结论研究结论 写字楼篇  济南写字楼市场分为六大板块。本项目所在区域的山大路板块由于优越的区位优势、 完善的交通配套及浓厚的商业商务氛围成为济南写字楼市场中发展比较成熟的区域。 区域写字楼售价低于二环东路和泺源大街板块，位于第三位。租金低于泺源大街板块 和纬二路板块，居第三位。 写字楼篇  浓厚的办公氛围和大量的电子产业公司有效需求使本项目所在区域的山大路板块 出租率最高。 写字楼篇 SWOT分析 S（strength）优势 W（weakness）劣势 通过对项目的描述及SWOT 分析，得出： S1. 位于济南市CID核心位置，具有强 W1.周边专业市场分布密集，造成人流 本项目写字楼尽管具备一本项目写字楼尽管具备一 大的大的行业聚集集效应应 车流车流量巨大大，拥堵拥堵现象象严重 定的先天条件和外部优势 ，尤其具备较强的产品可 S2. 华强集团丰富的开发经验和强大 W2. 独栋写字楼体量较大，销售周期 塑性及品牌优势，但由于 的品牌的品牌影响力影响力 长长，，增加了市场的不确定性增加了市场的不确定性 项目区域内的硬件条件存 在明显不足，导致本项目 S3. 紧邻交通干道，高硬件条件，具备 W3. 结合写字楼体量，计算电梯数量稍 写字楼的项目形象及品质 成为济南标志性建筑的条件 显不足 在消费群体的认知中的提在消费群体的认知中的提 升存在一定难度。 O（opportunity）机会 T（threat）威胁 因此，本项目写字楼走顶 O1.项目的可塑性较强，创新空间较大， T1.区域内交通畅通性差，且已售项目 级高端路线的风险性较大 ，，在定位时应综合考虑其在定位时应综合考虑其 易形成差异化竞争易形成差异化竞争，提升提升项目竞争力项目竞争力 品质较差品质较差，造成区域造成区域企业外流现象明显企业外流现象明显 档次定位问题。 O2.随着消费者对写字楼软、硬件要求 T2.区域内供应量大，竞争激烈 的提高，项目的高标准配备带来市场机 T3.政府对地产市场的管理力度加大， 遇 提高了不确定的政策性影响 写字楼篇 研究小结研究小结：： 济南写字楼市场供需处于平衡状态： 一一，，近来年济南写字楼市场租金水平近来年济南写字楼市场租金水平、、出租率出租率 水平稳定； 二，近年来济南写字楼新增供应较小，济南高 品质的写字楼资源比较稀缺，在售写字楼项目均 能满足一般的商务功能，高端项目较少； 三，济南市写字楼市场虽有一定发展空间，但 因需求量偏小、销售速度慢、与住宅价格倒挂等 方面的影响增加了写字楼开发的风险性方面的影响增加了写字楼开发的风险性；； 国家宏观调控政策着力调控楼市，目前住宅价 格受到一定影响，政策所指尚未涉及写字楼市场， 写字楼售价保持稳定写字楼售价保持稳定。。投资者能否从住宅流转至投资者能否从住宅流转至 写字楼，仍需视写字楼市场的供需水平及投资回 报情况而定。 写字楼篇写字楼篇——定位及发展建议定位及发展建议 写字楼篇 产品分析： 158.4米—— 济南城市新地标 本项目写字楼楼体高度为158.4m， 为区域内最高建筑为区域内最高建筑，，济南市第三济南市第三 高楼，楼体高耸挺拔极具气势、 立面现代简洁不失厚重，充分体 现了项目的国际化形象，具备极 佳的形象展示作用佳的形象展示作用，，是进驻企业是进驻企业 的名片和身份的象征，必将成为 济南市的标志性建筑。 写字楼篇 产品分析： 17.5米挑高大堂