建筑物实物状况描述与分析.DOC

第 PAGE \* Arabic 2/ NUMPAGES 25页 房地产估价技术报告 估价报告编号 : 深同诚评字(2018I)01QC第006号 估价项目名称 : 佛山市禅城区同华路12号三、四、五座二层南边部分房地产市场价值评估 估价委托人 : 广东省佛山市中级人民法院 房地产估价机构 : 深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司佛山分公司 注册房地产估价师 : 高 洁（注册号：4420130240） 罗致亮（注册号：4420140068） 估价报告出具日期 : 二〇一八年一月八日 PAGE \* MERGEFORMAT 2 目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc503790876 一、估价对象描述与分析 PAGEREF _Toc503790876 \h 1 HYPERLINK \l _Toc503790877 （一）土地实物状况描述与分析 PAGEREF _Toc503790877 \h 1 HYPERLINK \l _Toc503790878 （二）建筑物实物状况描述与分析 PAGEREF _Toc503790878 \h 1 HYPERLINK \l _Toc503790879 二、权益状况描述与分析 PAGEREF _Toc503790879 \h 2 HYPERLINK \l _Toc503790880 （一）土地权益状况 PAGEREF _Toc503790880 \h 2 HYPERLINK \l _Toc503790881 （二）建筑物权益状况 PAGEREF _Toc503790881 \h 2 HYPERLINK \l _Toc503790882 （三）权益状况分析 PAGEREF _Toc503790882 \h 3 HYPERLINK \l _Toc503790883 三、区位状况描述与分析 PAGEREF _Toc503790883 \h 3 HYPERLINK \l _Toc503790884 四、市场背景描述与分析 PAGEREF _Toc503790884 \h 5 HYPERLINK \l _Toc503790885 （一）宏观经济形势分析 PAGEREF _Toc503790885 \h 5 HYPERLINK \l _Toc503790886 （二）相关政策简况 PAGEREF _Toc503790886 \h 6 HYPERLINK \l _Toc503790887 （三）房地产市场状况 PAGEREF _Toc503790887 \h 7 HYPERLINK \l _Toc503790888 五、最高最佳利用分析 PAGEREF _Toc503790888 \h 10 HYPERLINK \l _Toc503790889 六、估价方法适用性分析 PAGEREF _Toc503790889 \h 11 HYPERLINK \l _Toc503790890 七、估价测算过程 PAGEREF _Toc503790890 \h 12 HYPERLINK \l _Toc503790891 八、估价结果确定 PAGEREF _Toc503790891 \h 24 PAGE PAGE \* MERGEFORMAT 25 一、估价对象描述与分析 （一）土地实物状况描述与分析 项 目 描 述 宗地地址 佛山市禅城区同华路12号 四 至 东、南临小路，西临其他建筑物，北临同华路 面 积 1,654㎡（共用） 用 途 办公 使用期限 2051年04月30日止，截止价值时点，估价对象剩余使用年限为33.4年 形 状 较规则 地形地势 地势较平坦，坡度3% 土壤地基及地质条件 地基承载力一般，地质条件一般 土 地 开发程度 土地实际开发程度达到红线外“五通”，红线内建有建筑物 土地实物 状况分析 根据实地查勘，估价对象土地实物状况较好，无不良地质现象，有利于开发建设 （二）建筑物实物状况描述与分析 项 目 描 述 房地产名称 佛山市禅城区同华路12号三、四、五座二层南边部分 建筑规模 列入本次评估范围的建筑面积为370.95㎡ 用 途 住宅 层 数 实勘总层数为8层，所在楼层为第2层 建筑结构 钢混结构 层 高 层高约3米 建成时间 约14年 空间布局 —— 装饰装修 外墙为条形砖，室内整体装修情况为普通装修，即地面铺抛光砖，内墙刷乳胶漆，天花刷乳胶漆，安装卷闸门、铝合金窗，水电齐全。 设施设备 水、电、通讯、消防设施齐全 使用及维护情况、完损状况 房屋维修保养状况较好，结构完整，外墙、室内无损坏情