房地产估价实务与案例分析.pptVIP

本章讲授 学习目的与要求 分类 一、学生汇报案例精读情况 1、学习目标： 学习居住房地产评估 2、重点 案例：某大厦42套房产 方法：比较法 3、难点 对象描述不清；交易时间不清（06-05；06-07；06-06） 量化评分不对 学生汇报情况评分 二、教师讲授 （一）概述 1、居住地产量大，最常见估价对象 2、类似性——比较法—最经典的方法 3、种类： 普通住宅、别墅、公寓、创新住宅 按产权分：廉租房、经济适用房、限价房、普通住宅、高档住宅 (二)居住房地产估价的特点 居住房地产估价技术路线与方法 影响居住房地产的主要区域因素 影响居住房地产的个别因素 讨论 朝向 与价格： 物业管理与价格 楼层与价格： 电梯与价格 采光通风与价格： 装修与价格 户型与价格 设施设备 质量与价格 新旧与价格 小区环境与价格 案例3-1 估 价 结 果 报 告 要点 估价结果 估价报告应用的有效期 估 价 技 术 报 告 一、个别因素分析：设有架空层绿化会所；设有二层地下车库，每座设两台电梯，梯间走廊设有消防栓 二、区域因素分析：××区自古以来即是广州市最有名的商业繁华区之一；位于美丽的珠江河畔 ；区生产总值增长11.0% 三、市场背景分析：房地产市场总体表现稳定、运行良好 ；前4月全市一手住宅均价达到5956元/平方米。而3月份公布的今年一季度全市住宅均价为5842元/平方米，这意味着楼价还在上升。4月份与3月份相比，楼价至少升了100元/平方米。 测算过程 比较因素条件指数 比较因素修正系数 计算结果 难点分析讨论 案例分析 三、讨论题 1、比较法的适用条件及范围？ 2、住宅地产的特点如何决定住宅地产的细分及估价方法选择？ 3、限价房如何估价？ 4、住宅地产实地查勘记录表的内容？ 5、本案例还可采用什么方法，需要收集哪些资料？ 补充资料 某新楼盘定价表 * * 影响各种类型房地产价值的主要因素 针对房地产及估价目的选择估价方法 实际完成估价任务 正确撰写估价报告 各种类型房地产的含义及其估价特点 本章的学习要点： 建筑的特点、经营的特点、市场现状 重点掌握 居住房地产估价 商业房地产估价 商务办公房地产估价 工业房地产估价 房地产估价的用途 分类 居 住 房 地 产 餐 饮 房 地 产 特 殊 用 途 房 地 产 商 业 房 地 产 综 合 用 途 房 地 产 办 公 房 地 产 旅 馆 房 地 产 娱 乐 房 地 产 工 业 房 地 产 农 业 房 地 产 1．居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。 2．商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。 3．办公房地产：包括商务办公楼(写字楼)、政府办公楼等。 4．旅馆房地产：包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等· 5．餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。 6．娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院等。 7．工业房地产：包括工业厂房、仓库等。 8．农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园等。 9．特殊用途房地产：包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等。 1 O．综合房地产：是指具有两种或两种以上用途的房地产 5 李瑞源 5 詹 坤 34 8 8 10 5 刘丙健 师(40) 班级(10) 小组(5) 班级(10) 小组(10) 个人(10) 小组(10) 个人(5) 专业能力(55%) 社会能力(30)沟通协作表达 方法能力(15%) 分工 姓名 相 似 性 社会 保障 性 租金 管制 性 居住房地产不同于一般的商品， 甚至也不同于其他房地产 我国为了保证社会稳定，对城市 住房的租金价格采用一定形式的管制措施 居住房地产的相似性比其它类型强 居住房地产最主要的估价方法有两种：市场比较法和成本法 新建居住房地产：由于此时各项成本资料容易收集确定，通常首先采用成本法进行整体估价。 旧有居住房地产：第一种方式可对土地和房地产价值分别估价 ；第二种方式是直接运用市场比较法进行估价。 拆迁居住房地产 ：不是市场价格 ；具体参照当地相关规定执行 交通条件：主要指城市公共交通的通达程度 生活服务设施：居住房地产所处地段周围一定要有基本的生活服务设施 教育配套设施 ：主要指中、小学校和幼儿园、托儿所 环境质量 ：主要包括估价对象附近以及小区的自然景观、绿化环境、噪音程度、空气质量、卫生条件等。 建 筑 装 修 设施与设备 质 量