2012年济南房地产市场年报.doc

济南市2012年房地产市场年报 备注：统计时间截止至2012年12月15日； 统计区域为历下区、市中区、槐荫区、历城区、天桥区、长清区、高新区，不含章丘市、济阳、商河、平阴。 土地篇 一、土地市场综述 2012年济南土地市场供需两旺，平稳健康发展，成交量更是攀至历年高峰，供求基本持平。 一、土地供应 1、供应总量：截至2012年 11 月 2 日，本年度济南市经营性用地挂牌结束，累计出让土地115幅，供地面积633万平方米，2012年供地计划基本完成。其中城镇住宅用地61幅，供应面积为430万平方米；商业用地51幅，供应面积为160万平方米；殡葬用地3幅，供应面积为43万平方米。 2、土地属性：2012年济南商业用地供应量增速明显。本年度商业用地供应量为160万平方米，占比达25.3%，同比增长20 %；商业用地平均容积率为6.0，预计建筑面积达960万平方米。短期来看，未来2-3年内济南商业地产或将进入快速发展期，中长期则存在一定风险。 3、供应区域：2012年土地供应集中分布在历下区和槐荫区，供应量分别为226万平方米和222万平方米，占全市供应总量的71%。历下区以住宅用地为主，化纤厂路和旅游路板块为主力支撑；槐荫区则以商服用地为主，仅西客站板块供应商业用地36幅，供应面积达118万平方米。 4、容积率：2012年济南商住用地规划容积率呈上升趋势。商业用地平均容积率达6.0，住宅用地平均容积率为2.95。容积率低于2的住宅用地仅有 12 幅，主要分布在历下区奥体中心板块。目前，在土地资源日益稀缺的情况下，未来城市将不断“长高”。 二、土地成交 1、成交量：2012年济南土地市场经营性用地成交量达623万平方米，达到近几年的峰值。2012年房地产市场回暖，土地市场随之升温，成交111幅，623万平方米，环比增加21%，预计建筑面积2160万平方米，环比增加30%。 2、流拍率低：2012年土地市场成交2012年市场持续回暖，土地市场走出低迷局面，全年仅有1宗土地撤牌，3宗土地流拍，流拍情况明显好转。不难看出企业对于济南市场持相对乐观的态度。 表1 2010—2012年济南土地撤牌、流拍明细 时间 流拍幅数 流拍面积（万㎡） 2010年 9 75.9 2011年 13 79.2 2012年 4 10.3 数据来源：克而瑞 3、成交属性：从2012年成交土地属性来看，住宅用地仍是绝对主力，商业用地占比不断攀升。其中，住宅用地共成交58幅，成交面积421万平方米，占比达68%；商业用地共成交50幅，成交面积159万平方米，同比增幅达 59 %。 4、成交区域：2012年历下区、槐荫区表现突出，占全市土地成交量的71%。历下区作为传统的核心区域仍有大量住宅用地成交，其中不乏优质地块；槐荫区土地成交量正逐年增加，吸引的众多开发企业入驻，如恒大、绿地、金科等，未来槐荫区将进入由大型企业带动的快速发展阶段。 5、土地价格：2012年土地单价继续呈上扬态势。本年度经营性用地土地单价为5193元/平方米，环比增长13%。原因有二，一是今年商业用地成交量较大，地价相对较高；二是槐荫区西客站片区住宅用地成交价格较往年有明显增长，两方面因素对于整体市场有了一定的抬升作用。 6、溢价率：虽然2012年土地市场多以底价成交，但仍有“优质”地块备受热捧，成交价格屡创新高，地王频现。有多宗土地区位优势明显，溢价率较高，如农科院地块溢价率高达75%。 5、土地规模：2012年土地单幅供应规模以10万方米以上为主，共22幅，供应量为312.6万平方米，占全市供应总量的49%。其次为5-10万平方米规模的土地供应量也较大，供应面积为127万平方米，占全市供应量的20%。 表2 2012年溢价率较高土地成交情况 宗地名称 宗地面积（万㎡） 容积率 成交价格（亿元） 每亩地价（万元/亩） 楼板价（元/㎡） 受让方 历下区花园路以南、化纤厂路以东地块（2012-G036） 7.2 3.45 5.4 550 3301 山东莱钢建设置业有限公司 历城区桑园路以南、电建路以西（2012-G103） 18.1 3.8 16.1 595 3430 南海置富发展有限公司 历下区花园路以南、化纤厂路以东（2012-G114） 19.1 3.6 15.8 550 2179 济南万科房地产开发有限公司 数据来源：克而瑞 7、楼板价：2012年济南经营性用地平均楼板价走势平稳。本年度土地平均楼板价为1497元/平方米，环比增幅仅为4.2%。2009年土地市场楼板价达到峰值，执行限购政策之后，企业拿地谨慎，楼板价开始回落并保持在稳定的水平。 8、热点板块之西客站 2012年西客站板块成交54宗经营性用地，成交面积为218万平方米，占全市成交量的35%（今年成交量占全市的比例）。西客站作为