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中国商业地产的发展之道 博鳌·２１世纪房地产论坛２００５届年会期间，地产风云人物谈锋论剑，浓缩智慧，凝聚观点，对当前风雨相伴的地产行业“把脉问诊”，寻求切合市场实际的发展之路。 中国商业地产联盟秘书长、商务部特聘市场运行专家王永平，摆事实，讲道理，运用大量翔实的数据，纵论我国当前商业地产的发展之道，引起与会者的强烈共鸣。 商业地产发展迅猛 王永平说，当前探讨的房地产行业如何由冷变热，温暖起来，确切地讲是住宅的问题，商业地产正在由冷变成最热的时候，因此，商业地产的物种选择，已显得非常必要。 国内的商业地产无论施工面积还是竣工面积的增长速度都超过了住宅和写字楼的速度，总的投资量非常大，去年达到１７００亿元的投资量，可以说，２００４年是中国商业地产的高峰年。 目前，我国按照ＷＴＯ的要求允许国际资本进入零售业。门户洞开后，进一步加大了我国零售商业的竞争力度。该消息对商业地产开发商来说，却是利好消息，经营商需要店铺，店家增量，对投资开发商业地产的企业而言市场的机会更大了。 据有关部门粗略统计，目前国内在建、拟建的购物中心总数为４００个～６００个，涉及资金在２０００亿元～３０００亿元。经过两三年的实践，国内已初步确立了购物中心和商业地产开发的专业化体系，有相当数量的项目逐步从摸索阶段走向成熟。 把握特点理性发展 王永平说，好的商业地产目前在中国正处于一个上升空间。商业地产是一个“四高”的行业，即高贡献、高投入、高回报、高风险，因此，商业地产一定要有好的作品。 高贡献是指一个好的商业物业对城市经济的带动是多边性的。带动周边地价的升值；另外，可以创造很多就业机会，能够持续向地方政府上缴税收；也是形象工程，繁荣了城市商业，方便了居民生活，展示了城市面貌，形成了新的城市商业中心。 但商业地产也是高投入、高回报、高风险的。商业地产一般需求资金很大，大多在城市中心，分割销售给投资者。项目做得好，便可产生很高的回报；如果做不好，也会带来很大的风险。住宅做得不好可以低价销售，不好的商业物业就什么作用都没有了。 商业地产开发要量力而行。王永平说，大的商业地产一般要建立在两个基础之上，一是当地人口的多少。目前，我国一些二线、三线的城市，却在做４０万平方米、５０万平方米的商业。城市人口还不到５０万，谁来消费？二是市场基础，要考虑当地的购买力。 做商业地产要懂得商业 王永平说，好的商业地产，目前正处于一个比较好的发展空间。做商业地产一定要懂得商业，进行资源整合，最好实行订单开发。 我国一些地产商对商业特性的把握存在偏差，对商业规律不了解。商业地产要求投资者、经营者、物业经营者三者相结合，不一定谁开发谁经营，在国外还有专门的经营者。 商业地产的前景非常好，但一定要认真去做。商业地产是很复杂的商业和地产相结合的高级形式，一般开发商可以不懂得商业，但是做商业地产就要懂得商业，要找专业的机构和团队来做，知道商家的需求是什么？ 要想实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展，地产商和商业经营者的资源整合非常重要。地产商借助商家的品牌效应，能有效地提高商家网点的销售，而零售巨头、餐饮娱乐、家居建材等商家的加盟，则是目前商业地产的一大卖点。 商业资源的整合能力非常关键。你建这么大的商场谁来经营？王永平说，前段时间去了乌鲁木齐，他们说是否可以让家乐福来这里开商场。我问了家乐福中国总部负责人，人家说３年内不考虑，因为现代的物流配送达不到。如果没有集团的配送，连锁超市的竞争力是体现不出来的。 商业地产订单开发前景广阔。商业地产不能简单套用住宅地产先设计后销售的模式，而应该先确定经营模式，包括招商对象和客户的需求，然后进行设计，最大限度地减少改造的成本，从而降低商业地产的风险。 由此可见，我国目前的商业地产，只要具备市场基础，拥有很强的商业资源整合能力，努力寻求和商业的最佳结合，就一定会大有作为。 相关链接： 大连万达集团在全国首创了“订单商业地产”的全新模式，与外资零售业巨头结伴而行，降低了风险，并通过品牌组合产生经营优势。目前，万达集团已和沃尔玛、时代华纳、百安居等１６家跨国商业连锁企业签订了联合发展协议，在全国各大中城市投资建设“万达商业广场”项目。截至今年６月，已在全国１９个城市建了２１个购物中心，总面积达３００万平方米。其中已开业１２个，成为订单商业地产最大的受益者。