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LOGO LOGO 房地产营销法律课程 *******房地产开发有限公司 2012年8月31日 营销部 目录 开发经营 1 预售管理 2 3 交屋与登记 4 物业管理 营销部 开发经营 一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分： 营销部 开发经营 1.房地产公司的准备工作 A.获取土地:办理土地出让手续→《国有土地使用证》 获取方式： （一）协议； （二）招标； （三）拍卖。 土地使用年限： （一）居住用地七十年； （二）工业用地五十年； （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业 、旅游 、娱乐用地四十年； （五）综合或者其他用地五十年 B.规划设计： 委托有资质的设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划 设计参数和效果图， C.落实足够的开发资金。 房地产公司的准备工作 营销部 开发经营 2. 行政审批 行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分七个阶段： 1）选址定点→《项目选址意见书》 2）规划总图审查及确定规划设计条件 → 《建设用地规划许可证》。 3）初步设计及施工图审查 → 《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 4）规划报建图审查 → 《建设工程规划许可证》（副本）。 5）施工报建→ 《建筑工程施工许可证》。 6）商品房预售许可阶段→ 《商品房预售许可证》。 7）建设工程竣工综合验收备案阶段→ 《建设工程规划许可证》（正本）。 行政审批 营销部 开发经营 3.房地产项目权属初始登记阶段 由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 开发商应提交材料： 　 （1）申请书； 　 （2）企业营业执照； 　 （3）用地证明文件或者土地使用权证； 　 （4）建设用地规划许可证； 　 （5）建设工程规划许可证； 　 （6）施工许可证； 　 （7）房屋竣工验收资料 　 （8）房屋测绘成果； 　 （9）根据有关规定应当提交的其他文件。 房地产项目权属初始登记阶段 营销部 目录 开发经营 1 预售管理 2 3 交屋与登记 4 物业管理 营销部 预售管理 下面从四个方面讲述商品房预售的相关法律法规： 营销部 预售管理 1、预售申请 A.申请条件 (1)、已交付全部土地使用权出让金，取得《土地使用权证书》； (2) 、持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》； (3)、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 B.申请程序 (1)、办事流程：受理→初审→现场勘察→审批→核发《商品房预售许可证》 (2)、承诺时限：10个工作日。 (3)、收费标准：不收费。 (4)、办事依据：建设部《城市商品房预售管理办法》。 C.提交资料 (1)、商品房预售许可申请书；(2)、营业执照和资质等级证书；(3)、立项批文；(4)、《国有土地使用证》或土地出让证明文件；(5)、《建设工程规划许可证》及定点图；(6)、《建筑工程施工许可证》；(7)、《房屋拆迁许可证》及房屋拆迁明细表；(8)、新建房屋白蚁预防合同；(9)、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上的证明；(10)、工程施工合同及关于施工进度的说明；(11)、经物价部门核定的商品房预售价格通知书；(12)、商品房预售方案和商品房分层平面图；(13)、前期物业服务相关备案手续。 预售申请 营销部 预售管理 2、网签与备案 A、网上签约及备案的准备工作： 操作人员凭网上操作资格认证书和企业授权委托书，到信息中心获取入网密匙。 B、网上签约及备案的流程 (1)、操作人员通过所属房地产开发企业端入网，调取该栋楼盘表，选择具体房屋与预购人网上签约。购房人应当在商品房买卖合同上输入相关的个人信息，并设置密码（手摸）。同时将合同信息向房地产市场监管系统提交。 (2)、商品房预售合同登记备案 房地产管理部门受理人员在操作平台获取合同信息，核查基本情况如 核查购房人名称（姓名）、身份证明等情况；合同有无明显霸王条款。 确认预售合同登记备案并通知开发企业。系统外网即时反应备案状态； 网签与备案 营销部 预售管理 C、办理商品房买卖合同备案解除流程 （1）申请 办理商品房买卖合同备案确认之后，当事人双方经协商一致，需