房地产市场营销环境分析报告.pptVIP

例如某道路工程，造价约1000万元，几家监理单位投标价都低于标准取费的50%，业主筛选的两家监理单位重新竞标，结果某监理单位以标准取费的30%中标。显而易见，监理取费偏低、低价抢标导致了一些弊端。 材料和设备单位： 直接采购 招投标方式 4.3.3 竞争者 竞争者是指与企业生产相同或类似产品的企业和个人。企业与竞争者的关系是一种竞争关系，竞争的结果通常表现为此消彼长（当然也存在竞争中共同发展的情况）。 （1）竞争者的识别 从消费需求的角度看，企业的竞争者包括愿望竞争者、平行竞争者、产品形式竞争者和品牌竞争者。 “愿望竞争者”是指提供不同产品以满足不同需求的竞争者。 “平行竞争者”是指提供能够满足同一种需求的不同产品的竞争者。 “产品形式竞争者”是指生产同种产品，但提供不同规格、型号、款式的竞争者。 “品牌竞争者”是指产品相同，规格、型号等也相同，但品牌不同的竞争者。 （2）竞争者分析 竞争者的基本情况 主要竞争者的详细研究 竞争者的发展趋势研究 （3） 保持竞争优势 建立品牌，提高客户的忠诚度 保持并不断提高产品质量 进行产品的不断创新 与供应商长期合作 三信 金鼎的竞争者 大唐广场 正荣时代广场 4.3.4 顾客 个人、家庭、组织机构 消费者市场 生产者市场 中间商市场 政府市场 顾客需求分析： 顾客需求的总量 顾客需求的质量分析 4.3.5 房地产中介 协助房地产企业将产品销售给最终购买者的中介机构，包括中间商和辅助中间商。 中间商：经销商和代理商 辅助中间商 4.3.6 公众 金融机构 新闻媒体 政府及垄断机构 公民团体 地方公众 一般公众 内部公众 4.4 房地产市场营销机会和威胁分析 机会分析 威胁分析 4.4.1 市场机会 发现市场机会 评价市场机会 抓住市场机会 发现机会 借助产品/市场发展矩阵寻找市场机会 现有产品 新产品 现有产品 新市场 产品渗透 产品开发 市场开发 多角化 通过广泛收集市场信息寻找市场机会 通过市场细分寻找市场机会 评价市场机会 市场机会与企业目标 市场机会与企业能力 与潜在竞争对手间的优势 4.4.2 市场威胁 回避威胁 驾驭威胁 减轻威胁 转移威胁 4.4.3 市场机会与威胁相互转化 机会威胁同时存在 一定条件下互相转换 SWOT分析法 案例小讨论： 案例1： 沃尔玛（Wal-Mart）SWOT分析 案例2：星巴克SWOT分析  案例1： 沃尔玛（Wal-Mart） SWOT分析 ： 优势－沃尔玛是著名的零售业品牌，它以物美价廉、货物繁多和一占式购物而闻名。劣势－虽然沃尔玛拥有领先的IT技术，但是由于它的店铺布满全球，这种跨度会导致某些方面的控制力不够强。机会－采取收购、合并或者战略联盟的方式与其他国际零售商合作，专注于欧洲或者大中华区等特定市场。威胁－所有竞争对手的赶超目标。 专业咖啡零售商星巴克是21世纪美国最伟大的成功故事之一。作为公认的当今最成功、最令人称赞的公司，星巴克在33年内从西雅图的一家小咖啡店发展到现在，已经在美国拥有5945家分店，另外在28个国家拥有共2392家分店。2003年财政年度，星巴克公布的收入为41亿美元。 星巴克公司是一个盈利能力很强的组织，它在2004年收入超过六亿。 同年该公司所产生的收入超过五亿美元 。通过提供声誉良好的产品和服务，它已经成长为一个全球性的咖啡品牌。 他在全世界的40个主要国家已经有了大约9000个咖啡店。 案例2：星巴克SWOT分析 ： 优势－星巴克集团的盈利能力很强，2004年的收入超过6亿美元。劣势－星巴克以产品的不断改良与创新而闻名。（译者注：可以理解为产品线的不稳定@@）机会－新产品与服务的推出，例如在展会销售咖啡。威胁－咖啡和奶制品成本的上升。 ------------SWOT分析 优势 1、优越的商业核心地理位置该项目位于莆田市最核心的商业街区，交通发达，紧临福厦路、步行街繁华路段。具有商业凝聚力和商圈辐射力 2．地下一至二层将引进世界500强零售巨头——沃尔玛，将成为莆田首个集购物、餐饮、休闲、文化娱乐为一体的“一站式”ShoppingMall“ 3。”三信?金鼎广场”自身合理并独具特色的商业规划、综合性的商业业态组合和一流的商业配套措施 4。开发商：三信集团，7年品牌信誉和40万平米成功开发经验， 7。位于中心地带，有利商业发展，招商。 8。高层和多层住宅相比，减少占地空间，高层好处多了,光线好,噪音小,视野开阔, 不用天天喂蚊子。 劣势 1。与房地产业发展配套的交易市场、中介机构等还远没有达到健全和令人满意的程度。2、 位于闹市区，住宅相对嘈杂3、门槛