广州西门口广场写字楼营销策略总纲_64PPT.pptVIP

* 各阶段工作安排 时间 06年5月~12月 展示条件 大堂完工，外立面初步呈现 平台部分设施开放 示范层完工 看楼通道完工 活动配合 业主商务酒会 媒体配合 楼体走珠灯展示 电台广告 直邮、客户营销 推货安排 剩余楼层（4层） 尾货期 * 本次报告重点市场分析和营销执行方向建议，随着工程进度与营销工作的推进，我方将陆续提供详细的： ■营销执行总纲 ■售楼处装修建议 ■销售物料制作建议 ■样板房装修建议 ■媒体安排计划 ■各类活动方案 ■价格报告 ■…… 下一步 2019 ppt资料 * 欢迎批评指导！！ 快乐工作，快乐生活！ 感谢您的聆听！ ！ * 客源分析 客户访谈 总结发现 客户定位 客户定位 典型客户描述——广告公司 姓名：李先生 职位：客户经理、公司股东 公司名称：某广告公司 公司性质：私立 公司人数：30余人 经营范围：广告设计、广告物料制作 现办公概况：租用麓景西裕隆大厦（广州大学校区内），半层，公司实际使用面积600m2。租金高达50元/m2,另加每方十多元的管理费。公司经常加班，24小时办公,较少客户上门，需要较大面积设计室与制作室 对现在环境评价：陈旧，管理落后，车位不足，只因曾跟教育单位有一定业务关系而长期租用。 对写字楼需求：考虑自置半层到整层住宅办公，这样会降低成本，面积300－400m2 对写字楼关注点：广告公司通常会自己做个性化装修，要求室内间隔灵活，对公共地方不关注，档次感并无太大要求，写字楼地段会考虑方便员工上下班，而选择市中心。个人认为买写字楼比买住宅保值，投资价值高。 对于西关写字楼看法：觉得西门口写字楼交通方便。 专业公司客户 * 姓名：赵先生 目前办公：个人投资，已在天河北某甲级物业购买200平米投资 对现办公物业的看法：天河北高档商务区域，近地铁，但周边生活配套不方便 对写字楼要求：商务氛围较好，交通方便，最好地铁沿线物业，具有投资价值（投资回报率高），看好天河、珠江新城 对本项目的看法：知道西门口、近地铁，但西区商务气氛不及投资热点在天河及珠江新城。 典型客户描述——专业投资者 投资客户 * 客户与项目契合度分析 置业取向 与本项目契合度 需求 面积 （㎡） 价格 承受 配套 完善度 形象 档次 交通 停车 投资 回报 行业 集中度 景观 要求 购置程度 自身配套带来的客户 超市商家、商场商户 300~500 高 中 中骗高 高 中 中 中 中 ★★★ 专业市场带来的客户 专业市场业主 100~300 中 中偏低 中 高 中偏高 高 中 低 ★ 物流公司 100~200 中偏高 中偏高 中偏高 高 中 中 中 中 ★★★ 相关贸易公司 100~500 高 中偏高 高 高 中偏高 中 中偏高 高 ★★★★★ 周边政府/机关事业单位带来客户 医疗器械、医药代理公司 100-300 中偏高 中偏高 中偏高 中偏高 中 中偏高 中偏高 中偏高 ★★★★ 咨询、服务公司 100-500 中偏高 高 高 高 中 中偏高 中偏高 中 ★★★ 可比物业进驻公司 IT公司 100-500 中 中偏高 中偏高 中偏高 中 高 中偏高 中偏低 ★★ 专业公司（广告/金融等） 500-1000 高 高 中偏高 中偏高 中 中偏低 中偏高 中 ★★★ 集团公司 500-1000 高 高 高 高 中偏高 低 高 中偏低 ★★ 投资者 100-300 中偏高 中偏高 中偏高 高 高 —— 中偏高 中偏高 ★★★★ * 重点客户群 核心客户群 游离、偶得客户 大集团、IT公司、专业市场客户 贸易公司、代理公司 投资者、专业公司、咨询服务公司 客户定位 他们是步入正轨的，发展稳定，前景看好的中型企业，写字楼形象将成为他们的一张名片 * 客户需求分析 客户 客户关注及需求点 对本相目启示 贸易/代理公司客户 低成本办公 气派的办公形象 通过分体空调控制，降低办公成本； 树立甲级写字楼形象，迎合客户对办公形象的需求 专业公司客户 气派的办公形象 交通便利 配套完善 24小时办公 低成本办公 通过高形象（如展示形象、行内的口碑、市场形象等提升）迎合客户需求 强化商业配套的优势 有效利用平台花园等优势 提供公共会议室、培训室等，提升本项目的附加值 投资客户 低门槛 有升值潜力 物管好 间小面积销售，有效降低总价，降低投资门槛 聘请知名物业管理公司，保证服务水平 为投资客户提供招租服务 专业市场客户 低成本办公 交通便利 通过分体空调控制，降低办公成本； 使空间间隔灵活可变，小面积办公 集团客户 气派的办公形象 良好的项目昭示性 物业管理水平