[W]2009年张家港市皇家首座商业策划报告.ppt

本案东南3号地块详细规划图 本案 可以看出本案东南区域规划重点以居住区为主，底楼配置少量商业，未来可为 本案提供强有力的人口支持。 区域三大利好因素： 区域三大利好因素 聚首张家港核心地段，巨大的地段优越价值。 紧邻商业步行街，巨大的人流，车流交通四 通八达，可依托得天独厚的优势，吸引有效 人流。 随着项目周边环境改造，政府大力提倡，政 策多面支持，商业服务业拓展时间好。 SWOT Strength-优势 Weakness-劣势 Opportunity-机会 Threat-威胁 本项目位置优越，紧邻步行街，是市区 唯一的一块未开发的大幅土地。 四面临街，交通可及性高 环境优雅，周边商业气氛高。 - 项目在交通快速主干道，很难留住有效 消费人流。 体量不大，不易形成规模的商业市场。 且商铺较分散，大业态不能引进； 楼上是住宅，商铺内的有效使用 面积会减小。 - 张家港市整体发展趋势良好， 居民消费力不断增强。 周边商业气氛浓厚，随沙洲中路及南环 路的环境改善，均会带动本项目的发展。 本项目大部分商铺出售，商业 业态不能统一，且无专业的商业管理公司 统一管理，未来可能会存在一定隐患。 SWOT分析 ■宏观经济指标分析 ■商业市场分析 ■项目分析 ■厂商访谈 ■定位研究 ■项目定位布局与分割建议 ■销售方式与策略 ■销售均价研判 业 态 数 量 品 牌 品 牌 品 牌 运动城 6 锐奇运动城 迪卡侬 百 丽 运动100 名品运动城 绿蚂蚁 5 宏图三包 苏宁电器 颐高数码 国美电器 五星电器 连锁卖场 9 家得利 联 华 苏 果 顶顶鲜 人人乐 可 的 华 联 百 信 物 美 3C数码连锁 客户访谈名单： 保留意见55% 意向强20% 意向弱25% 被访谈的20家品牌商户中，有20%的商家表示有明确意向，25%的商家 表示明确意向弱，55%的商家保留意见，表示需待实地考察后再谈。 现招商的重点是与意向强的客户谈判，争取早日签约。同时预备谈保留 意见的客户 商家进驻意向分析： ■宏观经济指标分析 ■商业市场分析 ■项目分析 ■厂商访谈 ■定位研究 ■项目定位布局与分割建议 ■销售方式与策略 ■销售均价研判 目标消费客群 张家港本地中高端收入人群及家庭型消费； 新区及全市居民改善居住环境、结婚类客户群； 本市电脑数码消费群体。 客群定位： 在主题定位上，重点考虑主力消费客群思维意识 以其社会影响力和带动性，引发更多的关注 在商业规划上，重点考虑主力客群消费需求 挖掘其购买力为租户经营的成功奠定基础 皇家·首座 集休闲购物、精品家居为一体的商业项目 定位方案： 业态定位 打造张家港商业新地标，引领张家港商业新消费 推广语 ■宏观经济指标分析 ■商业市场分析 ■项目分析 ■厂商访谈 ■定位研究 ■项目定位布局与分割建议 ■销售方式与策略 ■销售均价研判 业态布局方案一： 精品家居旗舰店 精品百货店 银行 社区超市 婚庆主题家居购物街 家居品牌展示厅 高级会所 运动汇 社区超市 3C数码城 （生活配套店）+ 电脑数码街 精品家居 精品家居旗舰店 高级会所 业态布局方案二： 方案一 方案二 - 销售部分模拟定位，让投资者对项目未来发展更看好。 引进两至三家品牌店，可以增加投资者的投资信心。 剩余块状面积，开发商持有，全部定向招商，引进主力 店可以带动整个商业项目的商业气氛，创造价值最大化 -打造张家港市婚庆主题街，可以最大的提升本项目的认 知度，且容易被年轻消费者接受，带动商业人气。弥补 张家港市场的商业空缺。尽可能提升商铺价值。 业态布局方案分析： 店面规模 副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上 区域商圈4000平米以上 大型社区3000平米以上 地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心3000平米以上 县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市 内陆省份发展较快的县级市（百强县优先） 副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置3000平米以上 产权：独立、清晰的产权 区位：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利 面积：3000平方米以上 楼层：从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼 广场：物业距街道的距离在