区分所有建筑物的管理规约_陈华彬.pdfVIP

区分所 有建 筑物 的管 理 规 约 研 究 ? 陈华彬 一 、 引 言 管理规约又称业主 公约、 业主规约或简 称为规 约 是规范 区分所有建筑物 ( 商 品房住宅 、 公 ) 理 、 用 乃至 关系 的 则 基于私 法 原则 生 治主义 , 寓 的管 使 所有 自 治规 自 治 所衍 的 规约 自 管 理规约 的订立与 内容 只要不违 反强制 禁、 止规 定 不违 背 公序 良俗 或排除、 变更 区分所有 权 ? 的实质 业主可 自 由为之 。 2 0 0 7 年我 国颁布 的 《 物权法 》 第 7 6 条 、 第 7 7 条 第、 8 3 条规定 : 制 定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 应 当经专有部分 占建筑物总面积过 半数 的业主 且 占总人数过半数 的业主 同意 ; 业主 不得违反 法律 、 法规以及管理规约 将住宅改变为经营性 用 房 业 主应 当 遵守法律 、 法规以及管理规约。 同年 修订的 《 物业 管理条例 》 第 7 条、 第 1 7 条 除 重述 《 物权法 》 的这些 规定外 还特别 明定 : 管理规约应 当对有关物业 的使用 、 维护、 管理、 业 主 的共 同利益、 业主应 当履行 的义 务 、 违反管理规约应 当承担 的责任等事项依法做 出约定 管 理 规约应 当尊重社会公德, 不得违反 法律 法规或者损、 害社会公共利益, 管理规约对全体业主 具 有约束力。 依据上 述规定可知 区分所有建筑 物的 管理规约 是业主为 谋共 同利益, 确保 良好的生 活 环境 由全体业主透过业 主大会而就物业的 管理、 使用 、 维护与所有关系 等制定 的规则。 管 理 规约 的存在 是业 主为 了 明确相互之 间 的权利义 务关 系 , 维持物 业小 区 的 公共秩 序 、 公共 利 益 而对应 当享有 的权利 、 应 当 履行 的 义 务 违 反、 管理规约应当承担 的 责任 以及物业小 区 的 物业 的管理、 使用和维护所作出 的约定。 它如 同公司 的 章程 、 国家 的 宪法 具有业主 团体 ( 共 同体) 根本 自治法规的性质, 系 业主 团体( 共 同体 ) 的最高 自 治规则和业主基于 意思 自 治精 神 而对 所 律 ? 性 认 行 行 小 区物业管理 作 出 的 自 约定 。 其 质 通说 为 系法律