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房地产企业所得税管理及相关政策释疑 许昌市国家税务局所得税科 杨学军 联系电话电子邮箱:yx126.com 总体架构 第一部分 房地产开发企业所得税管理概述 第二部分：房地产企业所得税管理的几个重要文件解读(重点讲国税发[2009]31号)\国税函[2010]201号、2010年第29号公告 第三部分：案例分析 第一部分 房地产开发企业所得税管理概述 一、房地产开发的业务流程 一、房地产开发的业务流程 房地产开发的业务流程主要包括前期准备、建筑施工、房产销售三个阶段。 1、前期准备阶段：前期准备阶段主要包括房地产项目的立项审批和规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等。（拿地阶段、办理证照阶段） 前期准备阶段的重点是取得项目开工建设的一系列许可证和取得建设用地的国有土地使用权。 一、房地产开发的业务流程 2、建筑施工阶段：在建筑施工阶段，开发商安排所属建筑公司或委托其他建筑公司进行项目的建设。该阶段是房地产开发的重要阶段。（时间最长） 在建筑施工阶段，开发商为了尽快的收回成本，回笼资金，通常采用项目预售的方式对物业进行销售。 一、房地产开发的业务流程 3、房产销售阶段：房产销售阶段，开发商出售商品房、回笼资金、实现利润。销售分为预售和现房销售两个阶段。（也是最终产生利润阶段 预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售。现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 二、房地产开发企业的财务核算特点 房地产开发企业的财务核算，与其他行业企业的显著区别：投入资金大，建设周期长，成本核算复杂，销售方式多样，社会影响面广（环境改造、百姓安居、劳动就业等），涉及税种众多（营业税、教育费附加、城建税、企业所得税、土地增值税、契税等）。 三、房地产开发企业主要经营业务 房地产开发企业的经营业务主要包括以下几个方面：（1）土地（建设场地）的开发经营；（2）商品房的开发经营；（3）城市基础设施和配套设施的开发和建设；（4）代建房屋和工程的建设；（5）经营房屋的出租和经营；（6）其他多种经营业务。 四、房地产开发企业所得税管理的主要内容 房地产开发企业的所得税管理主要包括以下几个方面的内容：正确界定开发项目，实行项目管理；按照销售方式确认企业所得税的应税收入；正确区分计税成本和期间费用；计税成本在不同开发项目、在完工开发产品和未完工开发产品间的分配；期间费用各费用项目在企业所得税前的扣除；房地产开发企业特殊业务的所得税处理；房地产开发企业的凭证管理等。 具体分以下几部分： 项目管理：房地产开发企业应对同时进行的若干开发项目按项目分别核算收入、成本，每个项目要单独核算。 台帐、明细帐管理：对未完工项目和未建项目要分别建立明细帐；对企业税款交纳情况、减免税情况、计税成本（6项）要分别建立明细帐；对开发产品预售、销售情况分类别（分楼号、住宅、车库、商铺等），跨年度弥补亏损、广告费和业务宣传费税前扣除、职工教育费税前扣除、固定资产折旧等建立台帐等。 合法凭证管理： 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。（国税发[2009]第三十四条） 合法凭证是只能证明真实交易的凭据。除发票外，下列支出不用取得发票，其他真实证据也可作为合法凭证：工资薪金；境外劳务费；土地出让金；股东受让款不构成价外费用的违约金；接受投资；拆迁补偿费；接受投资；向个人借款利息；实物捐赠等。证据：工资表；汇款单；股东大会决议；股权转让合同；投资合同（协议）；拆迁补偿协议（个人白条收据）；双方签定的借款合同；财政专用收据等 。 注册、变更、注销税务登记管理 1、新办登记：房地产开发企业应自领取营业执照之日起30日内向所在地税务机关申请办理税务登记。 2、变更登记：房地产开发企业的税务登记内容发生变化的，若需在工商部门办理税务登记的，应自工商部门办理变更税务登记之日起30日内，持有关证件到原税务机关办理变更税务登记；若不需在工商部门办理税务登记，或者其税务登记内容与工商登记无关的，应自批准机关批准或宣布变更登记之日起30日内，持有关证件到原税务机关办理变更税务登记。 3、注销登记：房地产开发企业发生解散、破产、撤消以及其他情形，依法终止纳税义务的，应自工商注销登记前，向原税务机关办理注销税务登记。房地产开发企业被工商部门吊销营业执照的，应自吊销营业执照之日起15日内，向原税务机关办理注销税务登记。 房地产开发企业办理注销税务登记时，应当提交注销税务登记申请、主管部门或董事会决议及其他证明材料，同时向税务机关结清税款、滞纳金和罚款，缴销发票、发票购领薄和税务登记证件，经税务机关核准，办理