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盛隆·财富中心市场调研分析报告 市场分析 市场宏观经济情况 莱阳近几年经济的发展从国之大局考虑总体水平为“中等”水平。 大中小企业都有，交通公路发达。2016年莱阳市全市生产总值年均增长10％。 服务业升级步伐不断加快，金融、物流、旅游、养老、文化、医疗、体育等产业发展迅速。 莱阳房地产发展情况 2016年前9月100大中城市累计住宅土地成交规划建面同降13.1%;核心城市土地供应大幅削减，预计2017年仍会控制供应，所以2017年新增住在供应将减少。 2016年前10月，全国商品房销售面积同升27%，销售金额同升41%;去库存总思路下加上信贷偏松，前9个月销售火热;国庆政策出台后，三四线城市销售明显回升，预计2017年全年的销售额同比增速在10%左右。 2016年前10个月，房地产投资增速6.6%，但由于2017年新增房地产供应较2016年相对减少，所以预计2017年全年增速在5%左右。 老龄化趋势是中国社会无法回避的趋势。逆抚养比的持续下行意味着单位劳动力所需抚养的老人呈上升趋势，而地产作为养老最重要的载体之一，未来有着很大的发展空间。 预计未来5年，莱阳对城市棚户区、危房、老旧城区改造基本完成。（此条存在利弊两种状态） 周边竞品，与商业项目情况分析 ?、都市名家沿街商铺：都市名家商铺在2012年最早开盘时，以出租为主要方式对外开放，随着近几年以立交桥为中心，周边商业迅速发展，莱阳房价不断提升，都市名家在创造一定商业影响力和品牌认知度的情况下，对旗下商铺进行出售。其出售包括沿街商铺一楼、二楼、三楼、及地下车库。地下车库可根据购买大小由开发商进行分割，可办理产权。 ?、大华写字楼：楼内分布有各种行业，如：法律、出国劳务、教育、养生办公软件。据业主反映该项目阴年限较长，楼内环境较差，物业服务几乎没有，也没有较好停车位，业主有升值办公室的打算。但是多半都是以租赁为主要需求。 ?、派顿：派顿广场沿街商铺主要以通信公司为主聚集区。分散了以移动公司为核心的大小电子通信商铺。广场上部公寓环境一般，绿化为零，也因此多次与业主发生纠纷，早在其开盘之初曾因配套不完善，无绿化面积，无停车位与业主有过官司。区域影响力较差。 客户心理与产品本质分析 经过近期市场调研发现，很多客户对产品认知度并不是很高，甚至部分人将其定义为住宅项目，影响反向不明显。 分析：很过客户在看到单页后，仍然认为是住宅项目，所以单页没有给到客户一个正确导向。对产品的宣传力度不够，现提升客户对项目认知度，才能增加客户的认同感。 部分炒股的人反映，房地产确实较股票稳定，但是莱阳近几年房价居高不下，很多人都担心这种高是一种虚高。在不久的将来会有一次大的房价波动，所有一部分投资需求的人还处于观望状态。 一部分客户对产品地理位置和价格的质疑。如国货大楼，上有多种业态，像旅游、保健，养生、投资、传媒与信息技术。且该项目内部环境“脏乱差”可仍有业主认可该项目。其主要原因在于该项目地处市中心，客源比较稳定；其次就是房租很便宜，大约一年6000左右。 分析：因为项目位于G204国道南侧，很多本地居民在潜意识里将其定义远离市中心，位置较偏。有客户反映去我们项目还要绕立交桥，交通并不便利。其次就是国货大楼