世联地产豪宅KPI研究知识内容.pptVIP

豪宅别墅KPI体系 世联研究理论 2006.2.13 2 [关键字]： 豪宅、别墅 [简介]： 此理论根据北京别墅市场现状，结合现有10余个豪宅别墅项目调研、25位豪宅客户访谈结果，给出了豪宅别墅（千万元以上别墅）的KPI体系，系统的梳理了豪宅别墅的标准。该标准虽为“北京标准”，但参考了上海、深圳的部分项目，且受访客户来自全国各地，因此该体系架构和客户的要求可适用于其他地区。 3 豪宅别墅的KPI体系： KPI体系 关键驱动因素 项目地段 达标指标 自然环境 户均资源 居住私密性 户型设计 产品的建筑风格 成熟成型的别墅圈 社区外部综合环境状况 与城区的快速交通关系 内部自然环境质量 土地资源指标 景观资源指标 所处地段的特殊价值 集中庭院面积与位置 私家庭院完整性 视野开阔度 特征景观的私家占有 大规模景观制胜 局部亮点处理 景观细节处理 建筑间距 户前院尺度 规划布局形式 户型面积 内部功能空间 4 达标动作 关键驱动因素 通过项目调研和客户调研，可清晰的圈定出豪宅别墅的产品要点 1. 地 段 2. 环 境 6. 建筑风格 3. 户均资源 4. 居住私密性 5. 户型设计 项目调查与客户调查均显示：高总价别墅项目的市场认可和客户接受存在关键驱动因素：地段、内环境。 其他要素则依据项目条件的不同和客户自身需求的各异而各有标准，但各要素并非决定性影响因素。 5 项目调研中发现：地段优势是豪宅别墅所必须具备的优势 项目名称 地段优势之所在 项目致命伤与不足之处 晴翠园 温榆河、机场高速直达 处于飞机航道正下方，噪音影响极大 碧海方舟 北四环外亚运村成熟区域 姜庄路噪音干扰，用地面积有限致使别墅间距过小，开发时间久造成产品过久。 东山墅 东四环连接东部生活区 为东侧高层建筑俯视，局部受环路噪音影响 西山美庐 西五环中部 容积率高导致别墅左右间距过密，无内部自然资源 长岛澜桥 香江核心区域，机场高速直达 千万别墅与类别墅物业混合 优山美地 天竺别墅核心项目，成熟别墅区内 社区存在较高比例租住人口 碧水庄园 八达岭高速路直达，传统别墅区 社区过大、居住人口庞大，外观与户型陈旧过时 财富公馆 香江核心区域，机场高速直达 - 别墅是土地稀缺性的最佳体现。地段的不可复制性使其在众多影响因素中已经成为“压倒性”因素。豪宅级别墅必须具备在地段上的优势。 6 豪宅的地段分类 豪宅别墅的地段优势可细分为三种情况， 第一类：具备与城区距离近的地段优势 第二类：位于成熟别墅圈内的地段优势 第三类：位于城市特殊人文传统区域的地段优势 （案例：优山美地、晴翠园） （案例：东山墅、碧海方舟） （案例：西山美庐） 本项目具备位于“近城区的成熟别墅圈”内的双重地段优势。 2019-3-25 7 达标动作 关键驱动因素 1. 地 段 2. 环 境 6. 建筑风格 3. 户均资源 4. 居住私密性 5. 户型设计 8 别墅产品的内涵和客户的购买目的决定了豪宅别墅项目均在内部环境上大做文章 碧水庄园-344亩中心湖 大湖山庄-带状绿化公园 长岛澜桥-60m宽的人工河道 晴翠园-入口林荫道 西山美庐-依香山而居 东山墅 – 依坡而居 10 “大规模制胜”是目前最具效果的处理手法 大手笔打造内部景观，是目前豪宅别墅最为常见的处理手法，也是“必要动作”。 大湖面 - 碧水庄园344亩人工湖，在豪宅客户群中的认可度极高，沿湖2000万元别墅极为抢手。 宽敞的河道/水系 - 长岛澜桥引入温榆河支流水体，在社区一侧建造宽度60m 大草坪 - 气候条件决定了北京不具备建造大规模景观草坪的条件，碧海方舟凭借高尔夫球场的“球道景观”成为北京为数不多的球场别墅。 11 “依水而居”的生活状态已经成为豪宅客户骨子里的情节 长岛澜桥总规图 优山美地总规图 晴翠园总规图 客户访谈显示，豪宅客户在社区内环境中对于水体的关注度极高，而且越具规模的水体越能刺激客户的购买欲望。 北京玫瑰园总规图 北京玫瑰园总规图 12 局部的特色处理，用与众不同的手法巧妙的传达豪宅景观的私有与珍贵 国花园 - 社区入口的私家路处理，模仿杭州月湖山庄，自然传达私密豪宅的气势 大湖山庄 - 对外待征绿地的处理，营造出与世隔绝的环境 13 以小见大的细节处理 北京现有豪宅项目，尚未出现精到的细节处理手法。这是本项目可出彩之处。 河道节点的私家水岸处理 入户路的道路线行处理 私家水岸小品 公共空间的处理 水岸庭院的展示 2019-3-25 14 土地资源指标 私家庭院面积 私家庭院完整性 视野开阔度 特征景观的私家享有 景观资源指标 达标动作 关键驱动因素 1. 地 段 2. 环 境 6. 建筑风格 3. 户均资源 4. 居住私密性 5. 户型设计 15 主要在售项目私家庭院的面积状况