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宝安地产：弥漫春天味道 2002-9-12 深圳商报 ? ? 宝安作为深圳的一个区，由于在深圳整体城市经济发展中的定位所决定的经济及居民收入水平，决定了其在房地产市场发展相适应的合理滞后及发展热点的合理移动是今后宝安房地产业定位的基本依据。 ? ? ? ? 宝安房地产业自去年下半年开始出现开发、投资过热的倾向，随今年大量楼盘的面世已为大家所公认。由于惯性作用，房地产开发投资今后仍将会继续维持较高的增长，原本波澜不惊的宝安市场已无法承受这突如其来的如此巨大的市场供给，宝安房地产业面临着巨大的调整压力。如何将过热的危险转变为机遇，推动宝安房地产业的健康发展，笔者认为科学地确定宝安房地产业的定位，找准市场供需的结合点，就能峰回路转，柳暗花明，迎来宝安市场的春天。 ? ? 冷眼看“郊居潮” ? ? 宝安房地产业是宝安的支柱产业，在宝安的经济发展中起着重要的作用。宝安房地产业是深圳房地产业的重要组成部分，它的两个市场定位是在主要满足宝安区本土需要的同时，将越来越多的承担关内中等收入人群对住房的需求。目前，宝安房地产市场发展极不平衡，除新安、西乡、龙华外的各镇对住房有大量需求，有着广阔的市场前景，有大量的土地待开发，所以开发商应主动调整自己的区域发展战略，满足本土的需要。 ? ? 对于为关内消费者提供住房的定位，“郊区化”的概念实际上是一个误区。宝安不同于国外现代大城市空心化的趋势，所以目前相当一个发展时期的定位不是城里的富人休闲、度假和远离城市亲近自然的效居概念。正确的定位应是城里尚无能力购置房价高企不下的豪宅而又急需住房的大量的置业者。宝安沿出关交通干道的周边区域的房地产产品目标客户定位是关内的大量中等收入阶层。因此，宝安房地产业是深圳房地产业重要的组成部分，不久的将来它与龙岗将承担深圳七成以上的住房需求，特别是关内的中等收入阶层的住房需求。 ? ? 推动出关置业潮 ? ? 我们也决不能过高估计二线关口的撤除会使关外物业出现滨海大道开通后的南山物业的升温的速度和幅度，片面追求所谓的物业的品质。 ? ? 房地产产品周期长的特点要求房地产商在考虑市场需求时不能仅仅依据当前的情况去判断，起码要预测三年。现在宝安新中心区面临的市场定位决不能用以往的惯性思维全部主要面向本地客户和一窝蜂地建造高档楼盘。起码宝安的新中心区及龙华镇的开发项目的目标客户、关内消费者将占据半壁江山。当然这会有一个过程，但关内土地储备贫乏，特区内外一体化发展，一市多城的卫星城计划的启动，地铁的修建等大量利好信息都有力地推动出关置业者的浪潮。 ? ? 市场定位找准了供给与需求的结合点，理性的选择会大大减少投资的盲目性，开发热带来的营销热不就成了顺理成章的事情吗？