9房地产管理法规.ppt

9.1 城市房地产管理法律制度概述 9.1.1 城市房地产管理法的概念 9.1.1.1 房地产的概念和特征 房地产是房物财产和土地财产的合称。房产是在法 律上明确了权属关系的房屋财产，地产是在一定土地所 有制下作为财产的土地。在物质形态上，房产与地产融 为一体，房地不可分离，合称为房地产。 房地产具有以下特征： ① 固定性。房地产属不动产，占有固定空间而不 能移动，故它作为商品进入市场流通时，移转的只是其 使用价值而不是物质实体。 ② 稳定性。房地产作为一种有形财产，较其他财 产具有更大的稳定性，这一方面表现在它有较长的使用 寿命，另一方面表现在其产权和使用权的变动较其他财 产发生得少。 ③ 保值性。由于需求的不断扩大，土地和空间显 得日益短缺，房地产不但不会像其他一些财产那样会随 着时间的推移而逐渐贬值，相反却会不断增值。 ④ 聚财性。房地产实物形态有用性和长期稳定性 ，使它成为社会财富庞大的蓄水池和聚宝盆，这是其他 财产所无法比拟的。 房地产的上述特征是相互联系的，它们决定着房地 产经济运行的规律及房地产的法律调整的特点。 9.1.1.2 城市房地产管理法 城市房地产管理法是指调整在城市房地产开发、经 营、管理和各种服务活动中所形成的一定的社会关系的 法律规范的总称。城市房地产管理法有狭义和广义之分 。狭义的城市房地产管理法是指1994年7月5日由第八 届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过的《中 华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房 地产管理法》)。它是调整我国房地产关系的基本法律。 9.1.2 房地产管理法的立法目的及管理体制 9.1.2.1 房地产立法的目的 《城市房地产管理法》开宗明义，指出了房地产管 理法的立法目的。第1条规定：“为了加强对城市房地产 的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合 法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法”。 1. 加强对城市房地产的管理 房地产是与社会生产和生活密切相关的基础性产 业，它为整个国民经济的发展提供了基本的物质保证， 为劳动者提供了必要的生活条件；房地产业作为第三产 业中具有高附加值的一个综合产业，为繁荣城市经济， 增加财政收入，促进建筑业及相关产业的发展发挥着重 要作用。房地产业作为经济发展的先导性产业，可以促 进社会消费结构的合理化，有利于产业结构的合理调整 ，对社会投资起着导向作用。同时，房地产业的改革和 发展，可以加快我国社会主义市场经济体制的建立。正 因为房地产业是我国经济发展的基础性、先导性产业， 国家必须加强对房地产的管理。 2. 维护房地产市场秩序 房地产市场秩序是指人们在从事房地产市场活动中 应当遵循的准则。随着房地产业的迅猛发展，房地产行 业出现了一些亟待解决的问题。如建设用地供应总量失 控；国家土地资源流失；房地产开发投资结构不合理； 房地产市场行为不规范等等。要解决这些问题，国家可 以通过行政手段、经济手段、法律手段来加强管理，维 护房地产市场秩序。而法律手段则更具有严肃性、稳定 性和权威性。而且国家采用行政手段和经济手段维护房 地产秩序，都必须依法行政、依法管理。所以，只有加 强房地产立法，才能更为有效地维护房地产市场秩序。 3. 保障房地产权利人的合法利益 房地产权利人是指在房地产法律关系中，依法享 受权利，承担相应义务的自然人、法人、其他社会组织 和国家。保障房地产权利人的合法权益，就是国家确认 房地产权利人的一切合法房地产权益，不允许任何组织 和个人加以侵犯，否则，房地产权利人可要求得到国家 法律的保护，而国家也将追究侵权行为人的法律责任， 对其实行法律制裁。 4. 促进房地产业的健康发展 促进房地产业的健康发展，就是要在国家宏观调 控管理之下，使得我国房地产业持续、快速、稳定、有 序地发展，使其真正成为我国经济发展的基础性、先导 性产业。促进房地产业的健康发展，是房地产立法的根 本目的，也是国家加强对房地产的管理，维护房地产市 场秩序，保障房地产权利人的合法权益的必然结果。城 市房地产管理法正是通过立法的形式，加强法制建设， 实现房地产管理的规范化、法制化。 9.1.2.2 房地产管理体制 1. 国务院主管部门 《城市房地产管理法》第6条规定：“国务院建设行 政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分