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展望2009年房地产融资模式 ----兼论相关法律问题 北京市中伦文德律师事务所 陈文律师 一、危机与挑战 2008年由美国次贷危机引发的美国金融海啸，对美国及全世界的金融和经济领域都造成了巨大的负面影响。同样我国的金融领域，经济领域及房地产领域也受到了相当的影响。2009年我国的房地产领域也将面临新的挑战和机遇。 尽管国务院办公厅于二OO八年十二月八日颁布了《关于当前金融促进经济发展的若干意见》和在二OO八年十二月二十日又颁布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，但在新的一年里，房地产项目的融资仍然是所有发展商关心的重要话题。 二、资本市场 1、企业IPO 房地产公司可以利用资本市场融资，境内资本市场和境 外资本市场。 企业在境内外资本市场IPO股权融资，要经过复杂的审 批程序，并有数量的限制，严格的信息披露要求和相关资本 市场的法律监管，尤其对房地产企业困难较大。进入国外资 本市场难度更大，有不同的法律问题，程序问题和市场准入 问题。 2、发行企业债 国务院办公厅《促进房地产市场健康发展的若干意见》 强调要支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券。 1）由证监会批准的上市公司企业债券，在证券市场发行。 2）由发改委批准的企业债券，在银行间债券市场发行。 万科企业（000002）于2007年至2008年发行59亿公司债 券；保利房地产（集团）股份有限公司43亿元公司债获批；招 商地产发债融资80亿。 3、收购上市公司股权（买壳公司再进行增发） 通过收购ST或SP上市公司的股权，从而达到房地产公司上市融资的 目的。企业IPO程序复杂，已排队申请IPO的企业有几百家，通过购买上 市壳公司，也是可以达到上市融资的目的。 2008年11月信达投资公司成功用其旗下11家房地产公司的股权置换了青 鸟天桥公司的百分之五十八的股权，达到了房地产公司上市的目的。 中国银监会2008年12月6号发布《商业银行并购贷款风险管理指引》， 鼓励银行支持企业并购贷款业务。国务院办公厅《关于促进房地产市场健康 发展的若干意见》中强调对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企 业或项目，提供金融支持和相关金融服务。 三、传统的间接融资 银行贷款 长期以来，银行一直限制对房地产企业的开发贷款，直到二OO八年 十二月二十日，国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意 见》出台，其第三条第（七）款要求支持房地产开发企业合理融资需 求，加大对中低价位，中小套型普通商品房建设特别是在建项目的信贷 支持力度。 银行贷款要求：借款人有信用担保，或请第三人信用担保。借款人 提供合法有效的不动产抵押担保或股权质押及其他证券或权利质押担 保，或第三人提供动产或不动产抵押担保或权利质押等担保条件。 四、当前的政策障碍 1、房地产公司上市困难重重 2、商业房地产项目贷款仍然受到限制 3、一般房地产公司发债困难也较大 4、仅两限房、经适房等政策性房地产项目贷 款较为宽松 五、探索新的融资模式及其法律问题 新的融资有多种模式，各房地产公司可以根据各自不同 的实际情况选择适合自己的模式。 1、与外国大型房地产企业合作 1）联合参加房地产项目招、拍、挂程序，然后组建中外 合作或合资房地产开发公司 2）由国内公司首先参加房地产项目的招、拍、挂程序， 然后把内资公司改组成中外合作或合资公司 3）由国内公司完成招、拍、挂程序，在完成该项目的总 投资25%后转让给外资房地产公司 在上述三种模式中，房地产融资可以以不同形式得以完成。 2、与大型商业机构合作（沃尔玛、百安居、家乐福、麦得隆、 乐购、红星美凯龙和东方家园等） 1）根据需要建设大型商业设施如大型超市（在各主要城市或地区） 2）以量身定造的方式建设并销售 3）合作参股方式，最后完成转股手续 4）以长期出租方式，以分期付清租金方式完成价值转移 上述4种合作模式中，房地产开发公司以不同的方式，如以租赁 合同收益为担保向银行贷款，或以向承租方或购买方先行收取租金或 预付款方式完成房地产融资，根据需要和具体情况制定相关法律文 件。 3、以项目融资方式向银行贷款 以项目本身全部权益或部分收益作为担保向银行贷款。 1