学府一号营销方案9.10.ppt

报告提纲 第一部分 项目现状判研及建议 项目判研及建议 经我司在项目现场实地了解，并与现场销售人员及东莞房地产业内人事沟通，发现在本项目在营销过程中出现了如下几个问题： 项目定位的问题； 项目现场包装问题； 客户群梳理； 项目推广手段问题； 项目判研及建议 1、项目定位 学府1号的项目名具有非常浓郁的学院气息，成功的利用周边学府的价值嫁接到项目，从而提升项目品牌及在市场上的口碑，有着很好的推广效应； 但目前项目仅仅放大学府这一概念，从而忽略了老商圈的成熟生活配套及未来升值潜力等项目优势，无疑损失部分潜在客户，因此项目定位有待更深一步挖掘； 项目判研及建议 2、项目现场包装 项目现场主要存在以下5个主要问题： 项目判研及建议 项目判研及建议 项目判研及建议 项目判研及建议 项目判研及建议 4、推广手段 学府1号现有主要推广手段为：现场包装、搜房网楼盘信息等，推广手段较为局限，无法让更多的潜在目标消费群体了解到项目信息； 所以在项目进入正式销售阶段，我司建议针对项目标客户群体进行多层面的推广手段（具体推广手段见“精细化模式”指导下的营销策略）； 经过对项目的现状判研，看出项目目前存在一些不足，那么项目到底还有些什么样的特性呢？ 让我们再深入项目，进行剖析，充分挖掘卖点…… 第二部分 项目分析 六维理论下的项目竞争力判研 项目六要素分析/地段 地处东莞城北中心区育兴路和红荔路交汇处，交通便利，城际轻轨R2线在理工学院的规划定点,使项目地段升值潜力巨大，物业远景价值高； 南临理工学院，西接花园新村，靠近运河边，周边原居民民宅多，虽然文化底蕴浓厚，有居住氛围，但整体形象较差，档次感不高，存在一定的治安隐患和噪音、视觉污染，杂乱的环境大幅度降低了居住舒适度。 项目六要素分析/配套 外配套： 交通：多路公交车经过本项目，如：11、14、22、L5等； 教育：理工学院、城市学院、东城六小、东城中学、莞城青少年宫； 医疗：东华医院、市中医院门诊部等； 购物：吉之岛、花园商业街、彩怡名居、天虹商场、世博广场、沃尔玛、地王广场等； 娱乐休闲运动：人民公园； 金融：中国银行、建设银行、邮政储蓄所等。 内配套：沿街商业、文化休闲广场等 项目内配套较为缺乏，但在外配套中各种生活资源齐全，充分享受老城区成熟商圈的便利。 项目六要素分析/规模 项目六要素分析/产品 建筑外立面主色为乳白色，辅以橙色线条，组合成极具现代感、品质感的外立面，时尚简约而不失稳重，具有较强的建筑格调、视觉冲击力和竞争力； 项目六要素分析/产品 根据东莞市场的需求户型统计分析，80-120㎡的两房、三房需求度最高，50㎡左右的一房及140㎡左右的四房次之； 本项目58.6%的93-112㎡三房及29.3%的46㎡单身公寓占到总套数比例的87.9%，与市场主流需求相吻合； 但63-70㎡的一房一厅则面积过大，为销售带一定难度，介时可通过定价策略进行调整，使项目迅速完成销售； 项目六要素分析/社区文化 社区文化是一种整体性的社区氛围，社区文化反映了小区的生命力，关系到物业的升值和保值； 对社区文化的投入，不仅可以增加业主对楼盘的忠诚度，而且坚定潜在消费者的购买信心； 社区整体环境的文化氛围建设也是一重要方面；如公共场所的标语横幅、宣传布告栏、贴画等体现文明和文化方面的宣传内容和形式，都能突出反映社区的文化品位，提升社区的档次；使人们在小区中能感受到典雅、舒适的人文环境与和谐氛围。 项目六要素分析/物管 本项目周边为学校校舍、村民住宅和工厂，造成人群混杂，对居住造成滋扰，存在某种程度上的治安隐患；因此需在物管上加强安全性的管理和从细节上体现人文的关怀，提升项目核心竞争力和开发商的品牌。 六要素小结 通过对项目六要素的分析，我们可以得出项目的优、劣势； 优势： 项目周边学府林立，由小学到高等教育一应俱全，教育一步到位； 位于东城老商圈地段，坐享成熟生活圈，各种配套齐全，交通便利； 城际轻轨R2线的规划定点紧邻项目，使项目未来升值潜力巨大； 项目产品总体上与市场主流需求相吻合，有利于销售； 劣势： 项目周围为学校校舍、民房和工厂，周边形象和环境较差，居住氛围较为缺乏； 内配套较为缺乏； 规模较小，难以提升项目整体档次； 项目住宅价格定位 项目住宅价格定位 项目住宅价格定位 项目住宅价格定位 项目住宅价格定位 “精细化营销”推广组合策略 “精细化营销”定价策略 1、该定价法指的是在通过“市场比较法”确定项目销售均价的基础上，通过一系列“精细化”调整，以确定各个房号的最终销售价格的策略； 2、具体策略有： A、水平差、垂直差调整法； B、“低开高走”时段定价法