从佛山地铁看中国地产产业消费潜能.doc

从佛山地铁看中国地产产业的消费潜能 ? 黄磊 　　藏富于民，消费潜能 　　广佛地铁，促成了广州与佛山的“两城相悦”。与此同时，外资、内资的商业零售企业纷纷抢滩广佛地铁辐射范围内的优质商圈。无论是来自美国麦当劳的Mc café概念店，还是来自香港的百佳，亦或是东道主的佛山顺联集团，都有着一个共同的期待：促进居民消费更加火热。当然，也同样有着一个共同的担忧：会否产生“僧多粥少”的消费泡沫。 　　对这个问题的解答，最为有力的“专家”就是消费者自己。那么佛山消费能力是否能够支撑这么大量商家的盈利能力？ 　　地铁尚未开通，“藏富于民”的佛山就已显示了“惊人”的社会消费能力，佛山市科技情报研究所统计显示：1-10月累计，城乡市场消费品实现零售额871.84亿元,增长19.4%;乡村零售额504.11亿元,增长19.1%。全市批发零售贸易业零售额为1183.83亿元，增长20%，占全市社会消费品零售总额的86%，拉动社会消费品零售总额增长上升17.1个百分点，增长贡献率为88.8%。 　　数据显示，佛山市民的消费增幅远超佛山市零售企业5.7%的增幅，以及超过城乡消费共计容量12.7%的增幅，可以说，佛山人钱包是能够支撑零售商的盈利能力的。但是，广佛地铁开通后，零售商却不得不在愕然中冷静思考，如何应对地铁效应的“虹吸现象”？地铁产生的商业拉力，会使大量的佛山客流往广州。像广州的黄埔、南沙等地方，地铁开通之后，都出现了明显的消费外流迹象 　　消费潜能，爆发何地 　　摆在佛山零售商面前的一个新课题浮出水面：佛山人不是不具备消费能力和潜力，而是他们在哪里消费？ 　　地铁已响未见黄金万两。11月3日至今，从西朗开出的地铁每天为佛山带来数以万计的广州人，带旺了祖庙的旅游，催涨地铁沿线的房价和商铺，但离商家期待已久的“地铁经济”热潮，似乎还有一段距离。诸多现象显示，地铁带旺了市民出行和逛街的兴致，但没有拉动市民的消费欲望，该出手时不出手。 　　特色网格，爆发之道 　　我们不宜将地铁对商业的提升作用理想化、夸大。地铁是对商业造成影响的诸多因素中的一个，但如果没有其他因素的配合，特别是商圈商家的努力，很难说就会对商业产生多大拉动作用。 　　实际上，以广州、深圳、上海的经验来看，地铁是把“双刃剑”，地铁沿线商业也并非一荣俱荣。广州地铁一号线通车之前，芳村当地两个大型百货超市，一个及时进行了经营策略调整，至今红红火火；另一个固守成规，早已倒闭关门。 　　政府或商家期望借助城市地铁网带来滚滚客流的政见或决策恐怕需要深思熟虑。因为，对于刚刚踏进地铁时代的二线、三线城市而言，如何将地铁带来的滚滚人流转换为消费流，这才是最为关键的。很显然，绝大多数地铁沿线的各方还没有准备好，挑战已扑面而来。以佛山为例，即使是佛山最成熟的祖庙商圈，也有点跟不上“地铁时代”的脚步。例如佛山最有特点的饮食文化优势，在祖庙路无法体现，所以大量的人流难以转化为消费流，白白失掉。就广州、深圳、天津与南京地铁沿线的商业案例来看，这实际上与香港、广州等成熟商圈所推崇的“商业二八定律”是一致的。在“20分钟范围内，满足80%的消费需求，做成80%的生意”的前提，就是功能齐全，特色互补。 　　中国地铁产业的消费潜能是巨大的，因为地铁超出交通概念范畴，演变为城市商业概念，全面催熟城市商业，从“一站式消费”到“商圈式消费”、“商业带式消费”的过渡 。地铁的“市区网络+郊区放射线”的普遍构造模式，让市区的商业点得以链接，让郊区消费流的消费需求得到保证。由点及面、由线而串，地铁输送的人流也成了让商家赚得盆满钵满的资金流、眼球流和价值流。 　　台北和香港地铁的实践证明，人的消费空间变大，消耗时间变小，商业形态也因为地铁经济的出现而更加繁复成熟。人们惯常印象里堆满特价处理品的地下商场如今成为潮流地，以往不知道隐蔽在城市哪个角落里的格子铺、同人馆如今都堂而皇之转入“地下”，繁荣商业的同时，也成为如火如荼的地铁文化的一部分。而传统商家津津乐道“一站式消费”概念因为地铁的出现被刷新，地铁站点凝聚而来的各类商场形成有性格有特色的商圈，带动起“商圈式消费”，无数商旅点又因为地铁的串联而形成商旅长廊或商旅网，货比N家，转瞬就到。此外，大量人口被吸纳到轨道交通的沿线，特别在交通枢纽的部位，更有助于形成城市的“新中心”，商业中心也由单中心向多中心转变。 　　地铁产业消费潜能早已存在，爆发的原因更倾向于便捷消费与特色消费，便利消费主要是提供衣食住行生活所需，而特色消费主要是提供当地民俗或者产业集群集散地的产品，例如广州地铁分为电子信息商业网格、衣帽服饰商业网格、家居用品商业网格、餐饮游戏商业网格。但就目前来看，便利消费已逐渐被后来居上的社区店商业连锁模式逐渐替代，并且地铁的物理格局决定了地铁商业网格不应该