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｜ 房地产销售 必 备 专 业 知 识 一、房地产的基本概念 1、房地产 房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动 产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、 单纯的房屋、土地房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权 利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建 筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的 财产总体。所以房产总是与地产连贯为一体的，具有 整体性和不可分割性。 房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型， 房地产大体上可以分为：居住用房地产、生产用房地 产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产 等。 2、房地产特性 位置固定性位置不可移动性 地域差别性每一宗房地产价值都不相同 高值耐久性价值昂贵的消费品 保值增值性土地稀缺性,致使房地产具有保 值和增值的性质 3、房地产开发 房地产开发是通过土地、建筑材料、市政设施、公 共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方 面的资源的组合使用而为人类提供居住空间,并改变 人类生存的物质环境的一种劳动。 4、房地产市场 一级市场：房地产一级市场又称土地一级市场, 是土地使用权出让的市场,既国家通过其指定的政府 部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土 地后出让给房地产经营者与使用者的市场,出让的土 地可以使生地也可以是经过开发达到“七通一平”的 熟地。房地产一级市场是国家垄断的市场。生地（没 有实现三通一平）和熟地（已实现三通一平） 三通一平：通水、通电、通道路,土地平整 七通一平：通上水（自来水）、下水（防水、雨 水排放）、电、煤、道路、电讯、热、土地平整。 二级市场：是房地产开发市场,其经营主体为各 房地产开发公司,其经营内容是按照城市总体规划和 小区建设规划,对土地进行初级开发和再次开发。然 后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个 人。 三级市场：是指在二级市场的基础上再次将房地 产转让或转租的市场,也就是房地产进入流通领域进 行交易而形成的市场。 5、商品房 是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开 发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它 是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、 赠与、交换的房地产。 6、发展商／开发商 专门从事房地产开发和经营的企业。 7、代理商 经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评 估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出 售、购买、出租、承租及为物业咨询评估报告、销售 策划等业务提供有偿服务。 8、房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用 土地的使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范 围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。 简单说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金 收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或 其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不 动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转 让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将 房屋与土地分割开来处分。 9、如何办理产权 每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该 套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。 买卖双方必须持房屋买卖合同、购买发票、身份证明、 企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续 后，办理过户手续