国有土地出让政策与实务.docVIP

PAGE PAGE 6 国有土地出让政策与实务 HYPERLINK / \t _blank ???2009-9-2 ???湖北省老河口市国土资源局 余??????伟 襄樊市国土资源局土地利用科 2009年8月 ? ? ? ? ? 1、讲授内容 ? 一、招拍挂和协议出让的范围如何确定？ 二、如何确定土地出让底价？ 三、受理竞买申请中应注意哪些问题？ 四、如何理解和执行协议出让公示制度？ 五、划拨土地使用权转让如何办理？ 六、什么时间交付土地？ 七、出让年限从什么时间开始计算？ 八、什么时间、以什么方式缴纳出让价款？ 九、出让土地改变用途如何处理？ 十、如何理解确定宗地规划条件、土地出让与签订出让合同的法律关系？ ? ? 问题一： 招拍挂和协议出让的范围如何确定？ ? 一、现象 1、企业改制的划拨土地，是否必须招标拍卖挂牌出让？ 2、旧城改造涉及的土地是否必须招标拍卖挂牌？ 3、土地出让后改变用途搞房地产的，是否收回重新招标拍卖挂牌？ ? 二、政策依据 1、《物权法》 2、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发[2006]114号） 3、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（2007年国土资源部39号令） ? 三、法律政策内容 1、市、县政府供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅用地及同一地块有两个以上意向用地者的，必须实行招标拍卖挂牌出让，不得协议出让。 2、供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的，不招标拍卖挂牌，可以协议出让。 3、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式；但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新招标拍卖挂牌出让的除外。 ?4、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式；但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新招标拍卖挂牌出让的除外。 ?5、出让土地使用权改变用途，国有土地出让合同约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权实行招标拍卖挂牌出让的，不得补办协议出让手续。 6、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议出让或租赁方式。 7、对不能确定是否必须采取招标拍卖挂牌出让的具体宗地，由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。 ? ?四、出让范围确定三原则 1、对于增量土地，即办理农用地转用和土地征收审批手续后，由政府出让的用于工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅用途的，必须招标拍卖挂牌，不得协议出让。 2、对于各市县收购储备的土地，政府出让用于工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅用途的，必须招标拍卖挂牌，不得协议出让。 ?3、不属于一、二两种情形的土地出让，可能招标拍卖挂牌，也可能采取协议方式，要具体问题具体分析。 （1）企业改制涉及的划拨土地，各地如果没有招标拍卖挂牌出让的强制性规定，可以协议出让。 （2）旧城改造涉及原产权人的土地，如果符合规划，可以自行开发，也可以由政府收回后招拍挂。 　 ?问题二： 如何确定土地出让底价？ 一、出让底价的概念。是市县政府根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定的宗地最低出让价格。底价一经确定，即具体法律约束性，任何人不得以任何方式低于底价出让土地，这是判断是否违法出让的重要标准。 ? 二、工业用地出让最低价政策 1、2006年，国土资源部发全国工业用地出让最低价标准，2007年1月1日实施。2009年，国土资源部又下发了新的工业用地最低价政策。 2、工业用地出让最低价标准是确定出让底价的重要依据。 3、工业用地协议或招标拍卖挂牌出让，均不得低于工业用地出让最低价标准。 ? 三、协议出让最低价政策 1、政策规定。《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部2003年21号令）规定：协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。 2、对协议出让最低价政策的理解，应把握三点： 一是，最低价的确定优先适用基准地价。政府以协议方式出让国有建设用地，有基准地价的地区，应当首先适用基准地价，协议出让最低价按不低于基准地价70%来综合确定；没有基准地价的地区，方可按照新增土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费和国家规定应当缴纳的有关税费之和，即三项费用之和来确定协议出让最低价。 二是，协议出让底价不得低于协议出让最低价。或者说，不得低于基准地价的70％，没有基准地价的地区，不得低于新增土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费和国家规定应当缴纳的有关税费之和。否