开题报告-梅墟地块项目开发可行性研究.docVIP

毕业论文开题报告 工程管理 梅墟地块项目开发可行性研究 一、选题的背景与意义 房地产开发项目具有投资量大、涉及面广、建设期长等特点，因此投资者在对房地产开发项目的决策时十分慎重，而投资者决策的依据便是可行性研究报告。可行性研究正是为了避免和减少投资决策的盲目性，提高开发项目综合效益，而在市场预测和投资环境分析的基础上，对拟建项目在技术上是否适用、经济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可能等进行综合论证。 本文将以实际房地产项目为例，明确开发的房地产项目的供求状况、市场竞争能力、成本与收益和风险程度，通过投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究，最终得出一份能够全面提供项目决策所需的重要数据和信息的房地产项目可行性研究报告。通过此次对可行性研究的深入学习，将使我对房地产开发的销售市场、投资环境、发展趋势等方面有很大的提高。 二、研究的基本内容与拟解决的主要问题： 本课题的主要内容就是以某一商品房开发项目在宁波房地产市场为例，通过研究项目发展的制约因素、市场需求能力预测、市场竞争能力评估、销售产品类型的确定和产品附属设施的确定五个方面来研究分析，得出一份基于当前市场环境和对未来市场预测的可行性研究报告。具体如下： 1．拟定调查方案，设计书面调查问卷，实施全面调查，统计分析有关数据，并进行项目初步定位（物业类型、档次、目标市场、价格等），完成调研报告； 2．设计项目规划方案，列出主要技术经济指标，绘制初步方案规划图； 3．安排项目开发进度，绘制横道图，编制租售计划表和拟定营销方案； 4．进行投资估算，拟定筹资方案； 5．测算基础数据、参数，编制财务报表，计算财务评价指标，进行财务评价； 6．进行盈亏平衡分析、单因素敏感性分析，用概率树法进行概率分析； 7．按规定完成一份完整的书面可行性研究报告。 拟解决的主要问题有： 1）对宁波商品房市场进行详细调查。调查过程中运用科学的方法系统的收集整理市场购买力、购买对象、顾客习惯、竞争形势。经营条件等信息资料。为市场分析和预测提供合理的数据与资料； 2）在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对此项目开发的市场进行分析与预测。对开发项目的市场分析与预测，包括销售市场状况的预测、对房地产市场的容量、饱和度的分析、开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、市场占有率的预期、销售周期等的分析。项目市场分析是全部可行性报告的关键问题。 三、研究的方法与技术路线： 明确项目可行性研究的工作范围与目标，安排工作进度，收集基础资料； 进行市场调查与市场分析。包括宏观经济情况和房地产市场整体情况调查，房地产细分市场销售调查和需求预测，开发项目的销售或出租前景分析，市场范围的确定和租售对一分析。调查的主要因素包括政策因素、社会因素、规划因素、人文因素、开发商因素等。分析方法主要有统计分析法、集合意见分析法、市场比较法、历史经验分析法、因果分析法等； 项目开发方案选择和定位。包括项目总体方案定位和项目具体产品技术规划设计方案。主要包括开发项目的总平面布局，主要建筑物的造型设计，城市景观设计，建筑物的主要技术参数，场地内外交通组织、基础设施与工程管网规划编制可行性研究报告书； 经济分析与财务评价。确定项目的建设工期、进度控制和交付使用的初步安排，研究项目总投资估算。包括开发场地购置费，拆迁安置费，项目的工程造价、规划费，建设费、管理费和其他有关费用的估算。预测项目总销售收入，对项目进行评价和分析，包括对项目的销售收入（总价值）、总投资、预期利润、税金、场地费，进行现金流量分析和财务平衡分析，并对开发工程的投资、收益率、租金、贷款利率、工期、出租期等因素的变化作敏感性分析和盈亏分析； 社会经济评价。对本项目分析关于社会经济和环境的影响，如项目是否符合城市总体规划和发展目标、改善居住条件和环境、解决就业问题、丰富城市景观以及对相关联行业的带动和促进作用、提高城市整体经济效益等。 四、研究的总体安排与进度： 2010-11-24至2010-12-07：收集资料，完成开题报告和文献综述 2010-12-08至2011-01-14：翻译文献、拟定调查方案，设计书面调查问卷，实施全面调查 01-15至02-28：统计分析有关数据，进行项目初步定位，完成调研报告 03-01至03-15：设计项目规划方案，列出主要技术经济指标，绘制初步方案规划图 03-16至03-31：安排项目开发进度，绘制横道图，编制租售计划表和拟定营销方案 04-01至04-14：投资估算，拟定筹资方案，进行财务评价及风险与不确定性分析 04-15至04-24：征求意见，修改定稿，提交报告 04-25至05-06：答辩准备，参加答辩等 五、主要参考文献： [1] 余源鹏.房地产项目可行性研