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物业管理改制说明书 随着社会经济向市场化，规模化的不断发展，物业管理市场竞争日趋激烈，物业管理企业应该怎样发展，是物业管理企业探索创新的一项艰难任务。物业管理企业管理专业化，经济效益化是现代物业管理的发展趋势。在与一般的物业管理企业相比物业管理企业的改制是物业管理企业发展专业化，经济效益最大化的必然举措。运用现代物业管理理念使物业管理以服务为主科学的组织人力，物力，财力的合理配置，把物业管理企业化，品牌化。　　 物业管理企业属于保本微利的服务行业，经营不力将会亏损。物业管理在我国30年的发展形成了适合中国式发展的物业管理模式，并吸收和借鉴国际物业管理的优秀管理经验将现代物业管理形成一种多元化，规模化，规范管理的现代物业管理企业。使物业管理的经济效益向规模化发展形成了独有的商业物业管理的新型发展体系。改制“小物业”向现代物业管理发展，形成“大物业”向物业管理连锁经营模式。从而改制自有物业管理调整管理架构，优化管理制度，以人为本的管理理念，把物业管理企业向社会经济市场化发展，是物业管理企业生存和发展的重要举措。 物业管理的分析 自有物业管理的区别 物业公司将定位于自有物业的管理。 不面向社会开展业务，否则，就会影响到公司自有项目的管理和对公司内部的服务。 物业管理不是公司的业务选择，公司也不靠物业公司赚钱。 在一段时间内物业管理经营是亏损状态。 物业管理人员得不到有效的培训，使物业服务工作出现投诉。 物业公司商业化 物业公司应向外承包物业管理，物业管理市场化。 物业公司向物业管理集团方向发展，搞物业管理连锁经营。 物业公司向外提供物业管理顾问，咨询，培训等业务。 物业管理的分类 委托管理服务型 全权委托管理 将物业管理委托给具有专业物业管理资质的企业进行管理。 委托顾问管理 物业管理委托顾问提供物业管理支持 自主经营管理型 自有自用型 将自己的物业管理自己进行管理。 自有出租型 自有出租型以商用物业管理写字楼，厂房等。 不同管理类型的特点： 类型 优 点 缺 点 委托管理服务型 可选择到高水平的物业管理公司； 关系比较简单； 服务比较规范。 物业管理公司短期的盈利行为难以保证物业购买者和使用者的长期利益。 自主经营管理型 有利于延长建设物及设备的使用寿命； 创造更多的就业机会； 可为业主提供一些个性化的服务； 为物业公司的发展提供机会。 缺乏竞争机制难以保证物业使用者的服务质量。 物业管理的发展趋势； 1. 物业管理现代化：主要标志是物业管理的市场化、标准化、品牌化和信息化。 2. 向国外先进管理模式并轨：我国的物业管理在观念上、服务上和管理模式上将逐步与国际接轨。 成为独立的物业管理业：物业管理行业不仅将逐步成为一个相对独立于房地产的行业，而且最终将成为独立的物业管理业。 现代物业管理的特点： 企业化：将管理和服务作为商品，进行规模经营、独立核算、自负盈亏的企业运作。 专业化：有专门的组织机构，有专业人员配备或可以合作的专业技术力量，有必要 的专业技术工具配备。 社会化：利用外包、合作等方式充分利用各种社会资源用以物业管理和服务。 规范化：在遵守国家法律法规的前提下，完善企业内部的各种管理制度，以确保企 业的管理和服务水平。 企业改制的方法； 企业改制根据《公司法》的有关规定将组织公司改革，公司制改造是目前我国国有企业改革的一个重要手段和方向。其目的就是要建立现代企业制度，将国有企业改造成为自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的现代型企业；改造成为具备现代企业制度要求“产权清晰，权责明确，政企分开，管理科学”建立完善的管理机制。 1.改制后的公司设立“有限公司”以股份制进行经营。 2.企业改制的具体操作将按照《公司法》的有关规定进行，这里不再细说。 3.在公司改制后我方要求所占股份比例51%。 五．在改制后的物业管理方案； 第一．物业管理要点 1.运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。 2.人性化的管理方针为业户附加沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务。 3.?结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为业户、住户服务”。 4.为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、四个重点、四项措施”的管理方针。 （一）.一种模式 管理体制：企业化、专业化、一体化。 管理思想：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。 追求目标：社会效益、环境效益、经济效益 （二）.两项承诺 在一到两年内做到本物业通过“市优秀物业管理”的评比。 在两到三年内做到本物业通过“省优秀物业管理”的评比。 （三）.四个重点 完善服务、诚信待人 物业管理是以服务为主的行业，为此我们会在今后的服务