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磁山颐生苑养老社区建设项目可行性研究报告 PAGE 1 - 磁山颐生苑养老社区建设项目 可行性研究报告 第一章 总　论 第一节 投资方概况 1、单位名称：烟台磁山圣水天苑置业有限公司 2、单位住所：烟台开发区古现办事处 3、法定代表人： 4、注册资本：壹仟万元 5、实收资本：壹仟万元 6、公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股） 7、经营范围：前置许可经营项目：主食、热菜、凉菜（有效期至2012年7月15日）；温泉浴、游泳馆、浴室、足浴（有效期至2015年9月14日）；住宿（有效期至2015年9月13日）。 一般经营项目：房地产开发与销售、土木建筑工程、房屋工程、道路工程、市政工程、园林绿化工程设施工、物业管理（以上范围须凭资质经营）：旅游项目开发。（以上范围不含须经许可审批的项目）。 8、营业期限：2009年11月16日至2029年11月15日 9、投资方简介： 烟台磁山圣水天苑置业有限公司是山东金河实业集团有限公司下属的具有独立法人资质的现代化企业，主要经营房地产开发、销售，土木工程、房屋工程、道路施工、市政工程、园林绿化、酒店、旅游、温泉洗浴、物业管理等。 山东金河实业集团有限公司始创于1982年4月，2008年6月18日，经省工商局核准组建。26年来，金河人以“正直、人和、创业、勤俭”为厂训，以“认识革新、管理革新、技术革新”为方针，谦虚自励，奋发向上，缔造了一个蓬勃发展的现代化民营企业集团。 集团下辖12个法人企业，总资产超过7亿元，拥有厂地面积150万平方米，在3个县市区拥有5个工业园，在韩国设有海外分支机构。现有员工1300人，其中各类专业技术人员450多人。 近几年来，金河集团各项主要经济指标保持20%以上的年增长，成为烟台民营企业中的佼佼者。2011年，企业完成工业总产值15亿元，实现利税1.6亿元，出口创汇3500万美元。自金河集团涉足房地产以来，以过人的气魄，全新的理念，缜密的设计，严谨的施工，陆续开发建造了丹阳小区、黄金河工程、福州路工业园……，位于烟台经济技术开发区中心地带的金河大厦是金河建设的代表作。这座金河集团自己的商务大厦气魄弘大、设计新颖，风格独特， 位置优越，吸引了众多高端客户竞相入驻兴业，形成烟台开发区新的商务中心，成为魅力烟台一道亮丽的风景线。 第二节 可行性研究报告编制依据 1、烟台磁山圣水天苑置业有限公司关于委托我公司编制本项目可行性研究报告的委托书； 2、国家、省、市有关政策、法律、法规、规定要求； 3、国家现行有关技术设计规范和标准； 4、国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度的规定要求； 5、《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》； 6、《山东省民政厅关于社会福利机构审批管理工作的实施意见》（鲁民【2002】31号）； 7、《烟台市养老服务机构等级管理暂行办法》； 8、《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社）； 9、《建设项目经济评价方法与参数》第三版（中国计划出版社）； 10、山东省建筑工程消耗量定额； 11、山东省安装工程消耗量定额； 12、建设单位提供的基础数据资料。 第三节 研究范围及内容 1、项目申办因由和目的 2、需求分析与机构规模 3、建设地点及建设条件 4、建设方案 5、环境和生态影响分析 6、节能分析 7、社区物业管理 8、项目实施进度 9、投资估算和资金筹措 10、财务分析 11、社会影响分析 12、工程招标 13、可行性研究结论与建议 第四节 项目概述 1、项目名称：磁山“颐生苑”养老社区 2、建设地点：本项目建设地点位于烟台开发区磁山。本项目东至和尚营，西至山顶分水岭，南至山顶分水岭，北至陈家沟南坡界石。 3、项目建设内容与规模 磁山“颐生苑”养老社区，占地面积48800.90平方米，地上建筑面积52943.89平方米，地下建筑面积20045.52平方米 。是一组由19栋5-10层小体量建筑围合而成的中心绿化庭院，规划总户数600户。 4、项目实施进度计划 本项目建设期为2年，计划于2009年12月开始，至2011年11月结束。 具体项目实施进度情况见第九章项目实施进度计划表。 5、环境保护 本项目建设地点位于烟台开发区磁山。该区域周围环境状况良好，周边水体、大气、土壤具有较强的自净化能力，且有一定的环境容量，适合本项目的建设。本项目主要的污染源有污水、废气、噪音、固体废弃物等污染，除此之外基本无其他污染物排放，经过适当处理后，能够达到国家和地方的环境质量标准和污染物排放标准，对周围环境产生的影响较小。 6、投资估算与资金筹措方案 本项目总投资估算为33200万元，全部由烟台磁山圣水天苑置业有限公司解决。 第二章 项目申办因由和目的 第一节 项目申办因由 到2011年底，中国65岁以上老人所占比例已经达到9.1%，