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PAGE PAGE 85 国际商务大厦 全案策划报告 二零零八年九月 目 录 第一部分 市新浦区市场现状及发展趋势 一、市商业与住宅楼盘的现状…………………………………1 二、新浦区优质楼盘的现状……………………………………3 三、现有及潜在竞争楼盘情况以及其市场适销情况…………………13 四、现优质楼盘和城市未来发展的差距………………………9 第二部分 项目分析 一、项目经济技术指标…………………………………………………49 二、项目现状及位置……………………………………………………49 三、项目四至……………………………………………………………51 四、项目SWTO分析…………………………………………………… 51 第三部分 项目“卖点”把握 一、本项目的核心卖点…………………………………………………19 二、本项目与竞争楼盘的差异性………………………………………29 三、本项目商业的品质、业态与销售对象定位………………………33 四、产权式商场的核心卖点与延展……………………………………36 五、产权式商场经营管理模式…………………………………………38 六、商务公寓的核心卖点与延展………………………………………42 七、商务公寓不同户型的销售对象定位………………………………40 八、商务公寓的物业管理………………………………………………48 九、产权式商场与商务公寓营销的相互联系…………………………50 第四部分 项目定价策略 一、本项目价格的形成机制……………………………………………55 二、产权式商场的均价与不同位置、楼层的定价原则………………60 三、商务公寓的均价与不同户型、楼层、朝向的定价原则…………60四、价格的调整机制……………………………………………………75 第五部分 项目市场营造 一、本项目销售阶段与入市机会把握…………………………………80 二、本项目销售节奏与市场引导………………………………………82 三、本项目整体包装策略………………………………………………85 四、本项目整体推广策略………………………………………………90 五、促销活动方案………………………………………………………93 六、意向客户培养方案…………………………………………………95 第六部分 总结 销售预估…………………………………………………………96 重点控制环节以及内容…………………………………………97 核心销售策略……………………………………………………98 第一部分 市场现状及发展趋势 商业与住宅楼盘的现状 2007年年售收入超1亿元的大型企业有7家，其中：江苏时代超市有限公司连云港超级购物中心2.06亿元；连云港苏宁电器有限公司1.54亿元；连云港文峰大世界商贸有限公司1.48亿元；连云港家得福商贸有限公司1.44亿元。 商业经济效益总体向好，利税总额大幅增加，加快了流通领域对外开放的步伐，进一步加大了流通体制改革的力度，商业经济呈现持续发展的势头。消费领域的拓宽，消费结构的改善和消费周期的缩短，加速了商业体裁规模扩大，经济效益出现了持续增长的大好势头。特别是住房的惯性拉动，都在一定程度上加速居民消费结构的升级。 近期，无论是相关主管部门、房地产业内人士，还是通过各个渠道所体现出的市民声音，都无一例外的认为：2008年连云港市的房地产价格水平涨幅将会进一步趋缓。我们分析认为，价格涨幅趋缓主要是受两方面因素的影响：一方面是受连云港市日益增大的房源供应量与市场消化能力之间的矛盾影响；另一方面是连云港市房地产市场的区域性特征以及结构性特征越来越明显所致。而房地产市场的区域性特征以及结构性特征越来越明显，将是导致连云港市房地产市场价格涨幅趋缓的主要原因。 随着市房地产市场的逐渐外围化，郊区低价房的比重越来越大，可能会拉低房价的增速，这就是房地产市场的区域性特征；同时，低密度用地供应比例越来越小，别墅产品的比重越来越小，而普通商品住房比重越来越大，这也可能拉低房价增速，这就是房地产市场的结构性特征。 毫无疑问，当前市的房价相比上海、深圳、广州、杭州等国内一线城市，依然处于一个相对比较合理的范围，因此在理论上仍然有一定的上升空间，这与连云港市的经济发展潜力、居住环境、人文历史等都有着密切的关系。在国家和连云港地产的双重调控下，港城商品房房价将会由快速上涨过渡到稳步发展阶段，不会出现大起大落的局面。 在2007年紧缩政策环境下，国内一线城市的大型开发商曾一度掀起一股降价热潮。相比较，由于港城楼市尚在健康轨道上发展运行，因此受到全国这波房价起落行情的影响并不大。相反，国家发布的一系列宏观调控政