土地竞标方案与土地开发学科知识.ppt

举例 2004A01 下关小桃园地块 土地53290平方米 容积率:0.9 二类居住用地 1.65亿——2.22亿 楼面价：3440——4630 土地单价：206——278万元/亩 举例（河西） (2004-9-20) NO.2004G27地块 （应天西路以北）：出让面积：1.5公顷，15轮，成交价款：4850——5600万元；楼面地价：2000—2311元； (2004-11-18) NO.2004G32地块 （应天西路以南）：出让面积：4.２公顷，18轮，成交价款：14000——17300万元；楼面地价：2070—2558元。 举例（城北） ?(2004-9-20)NO.2004G25地块(和燕路) 出让面积：4.48公顷； 21轮，成交价款：15000——19600万元； 292万元/亩； 楼面地价：2916元/平方米。 举例（城南） 2004-11-18： NO.2004G12地块(路子铺)：1.2公顷，1.85，18轮，成交价款：5000—6080万元；楼面地价：2220--2700元。 NO.2004G29地块(土城头)：1.1公顷，1.75，35轮，成交价款：4000—6250万元；楼面地价：2089--3263元。 NO.2004G30地块(永乐路)：0.32公顷，1.2，1轮，成交价款：1200万元；楼面地价：3131元。 举例（城东） 2004年12月2日: NO.2004G35地块（苜卫路）； 出让面积9147.4平方米；二类居住用地； 容积率：1.6；4750万元. 楼面地价：3245元 走势如何 五、对土地市场及房地产市场的认识 1、对商品房价格上涨的认识 商品房价格通常由土地成本、建安成本、专业费用、相关税费、利润等构成。 其中，建安成本、相关税、费等对同一个地区而言相对比较固定；利润与商品房最终形成价格有关，取决于开发商对项目市场分析和财务分析的科学性，取决于房地产营销市场的最终结果。 对土地市场及房地产市场的认识 商品房最终价格的形成和开发商取得利润的高低与以下因素有关： 1）人们对房屋品质的不断追求，商品房附加值的增加 房地产开发企业在取得土地后，为提高产品的知名度和市场的吸引力，必将在房屋及套型的设计、新型建材的使用、智能化设备的拥有、绿化与环境的建设、 对土地市场及房地产市场的认识 基础设施的投入、教育配套的跟进、公交线路的开通、品牌的追求等环节上下功夫。提高房地产产品的附加值，必将增加投入，导致房价上浮成为必然。 2）城市基础设施的建设及南京都市圈的形成与对外辐射 城市环境的改善、基础设施的健全、生 对土地市场及房地产市场的认识 活设施的便利和完善等必将给本地商品房价格的上涨提供空间和条件。大城市对周边城镇的辐射，对外交通的建设，不仅会带动本市居民购房，还会形成城市住房消费的区域市场，吸引周边居民购买本地房地产。 3）国家相关政策的变化直接影响商品房价格的升降 对土地市场及房地产市场的认识 房屋拆迁政策的出台，减少了房屋价格下降的空间；如:铁管巷地块，拆迁补偿基价老法为：4096元，新法为：5800元，增加41.6%。 房屋分配制度的改革，实现了房地产消费主体由集团向个人的平稳过渡，个人购房已逐步取代集团购房消费； 对土地市场及房地产市场的认识 政府将拉动内需作为经济工作的重点，房地产业的发展可以带动建材、冶金、化工、轻工等数十个行业发展，成为带动国民经济发展的一个新的经济增长点，其他行业的发展，工业品价格的回升，建材价格的上涨及新型建材的使用，提高了房地产开发成本，推动了房地产价格上涨； 对土地市场及房地产市场的认识 金融政策与房市、房地产市场的激烈竞争与房地产产品质量的不断提高、发展商营销费用的增加及其它开支的过大，股市低迷、银行降息、投资楼市等又使得房价居高不下； 对土地市场及房地产市场的认识 在激烈的市场竞争下，在市场所能接受的房价水平线上，房地产开发企业对商品房开发深层次的思考、策划及实践，对区位、环境、规划、景观、质量、套型、设施、风格、概念、卖点等的追求及付出，更加减少了房价下降的空间。 对土地市场及房地产市场的认识 2、土地市场的建立规范了房地产开发过程中土地的取得，能否以合理的价位取得合适的开发用地是房地产开发过程的关键所在 房地产开发企业在土地市场上通过公开竞价方式取得房地产开发土地已成为必然的选择。房地产开发离不开土地，对土地的获得及土地储备已关系到开发企业的可持续发展及可持续发展能力。 对土地市场及房地产市场的认识 3、对南京市房地产市场的认识 房地产投资、市场商品房需求、商品房空置率、购房热情 同类相比：南京现有商品房价与北京、深圳、上海、杭州等相比还有差距。 对土地市场及房地产市场