尹山湖规划精品课程.pptVIP

组团水系贯穿社区，唤出“赏水、引水、亲水”的湖畔浪漫生活情怀 住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际 水景 水景 水景 三个健身会所，健身就在家门口 一期会所 露天儿童嬉戏池 住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际 二、三期会所室内恒温游泳池 双语幼儿园，优质学前教育 住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际 幼儿园 户型分析—户型设计方正，舒适度较高 户型方正，舒适度较高 户型三室朝南，采光效果好 南北通透，通风效果好 赠送面积多样，性价比较高 户型两室朝南，采光效果好 户型方正，南北通透 主卧独立卫生间，生活较舒适 赠送面积较多，性价比较高 住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际 主卧 客厅 厨房 餐厅 入户花园 88㎡ 次卧 阳台 卫 生 间 阳台 主卫 主卧 客厅 餐厅 厨房 阳台 入户花园 卧室 阳台 客卫 121㎡ 飘窗 飘窗 飘窗 飘窗 飘窗 户型分析—赠送面积多样，性价比较高 住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际 入户花园 88㎡ 阳台 入户花园 阳台 121㎡ 飘窗 飘窗 飘窗 飘窗 飘窗 阳台 全赠送 半赠送 全地下行车系统，有效的将人行与车行分流及避免对小区内部景观的损害 住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际 出入口 出入口 出入口 观湖国际推盘动态 推盘时间 推出物业 推出量体（套） 去化 2011年5月28日 高层 428 截止到2011年10月中旬去化率93%以上 2011年7月30日 高层 208 截止到2011年10月中旬去化率57%以上 住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际 观湖国际价格一览 推盘时间 价格（元/平米） 2011年5月 高层：9200优惠后8900左右 2011年7月至今 高层：9400优惠后9200左右 住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际 观湖国际推盘动态—近期预计推出2#、3#及5#，价格预计在10000元/㎡以上 住宅市场研究/个案研究/保利观湖国际 3 2 5 保利目前客源以区域拆迁户、公务员为主，部分区域及周边区域小白领、企业中高管、少数私营业主构成 住宅市场研究/客源研究/保利观湖国际 根据保利目前客源得出目前区域客源为： 住宅市场研究/客源研究/保利观湖国际 尹山湖周边拆迁户； 尹山湖周边公务员； 区域周边私营业主； 独墅湖区域企业中高管及白领； 区域规划优越，发展潜力巨大，未来将是一个面向全苏州的高端居住区，未来区域的客源将是： 住宅市场研究/客源研究 面向全苏州 以吴中区、市区、园区的中高端客户为主 区域竞争楼盘价格分析： 住宅市场研究/价格研究 楼盘名称 价格（元/平米） 万业湖墅金典 高层：9500-9800优惠后9300-9600左右 保利观湖国际 高层：9400优惠后9200左右 市场比较法 说明：此方法主要根据区域内主要的在售个案的位置、环境、产品等各因素的情况，与本案所具备的条件进行对比。结合这些个案目前的市场价格对本案的价格水平进行初步的评估。 1、可比实例的选择： 根据项目所在区域的市场状况及项目自身的特点，我们选择以下楼盘作为项目的可比实例：观湖国际（a)、湖墅金典（b）。 2、定价的基本原则： 我司结合市场需求及房地产专家意见评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定出，普通公寓物业综合素质如右表所示： 住宅市场研究/价格研究/高层价格市场判定 项目名称 本案 观湖国际(a) 湖墅金典(b) 权重因素 均价（元/㎡） Px 9200 9450 位置 23 区域认同度 15 15 8 15 8 14 8 升值潜力 8 7 7 6 环境 20 绿化环境 7 18 6 19 6 16 6 小区环境 5 4 5 4 自然环境 8 8 8 6 交通 8 通达程度 4 3 2 3 2 3 2 公交网络 4 1 1 1 配套 11 学校、幼儿园 4 9 3 9 3 6 2 菜场、商场 4 3 3 2 医院、银行 3 3 3 2 规模 8 开发商品牌 3 5 2 8 3 8 3 小区规模 2 1 2 2 社会影响力 3 2 3 3 产品 30 层高 8 28 7 30 8 28 7 空间感 3 2 3 2 实用性 5 5 5 5 生活成本（水、电） 6 6 6 6 年限 8 8 8 8 合 计 Q总=100 78 84 75 3、板块价格的确定： 参考均价说明： 各案均价按照目前销售价格取得 以上均为按建筑面积计的均价 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=（Qx/ Qi）Pi 注：Pi为按揭均价 Pa’=（Qx/Qa）Pa =（78/84）*9200=8542.857（元/ m2） Pb’=（Qx/Qb）Pb =（78/75）*9450=9828（元/ m2） 由上面各楼盘对项目影响的权重分析得出：设各相关楼盘权重取值为Wi，则： 由Px=∑Pi