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居住規劃 鴻鈞理財規劃顧問公司 執行長 林鴻鈞 講授 2005年版 規劃講授重點 1 租屋与购屋的决策考虑 1.A 年成本法评估 1.B 净现值法评估 1.C 综合评估表 2 购屋规划与换屋规划 2.A 青年购屋规划 2.B 中年换屋规划 2.C 晚年换屋规划 3 自住型房贷规划 3.A 房贷需求分析 3.B 各类型房贷产品特色 3.C 房贷清偿计划 4 居住规划案例习作 購屋規劃的步驟 居住的空間需求與環境需求 空間需求-決定面積 室內-平均每人使用面積 格局- 房廳衛 特別需求 室外-露台透天前庭後院 社區-開放空間 建蔽率 大環境- 鄉村小鎮 都市 屋涯規劃- 隨著家庭人口數由小到大的換屋規劃 在當時預算下滿足當時的空間需求 環境需求-決定單價 居家便利性-近市場學校 通勤便利性-時間與路線 無嫌惡設施如公墓電塔 社區品質-住戶水準學區 景觀-依山傍水視野開闊 設施-花園 泳池 健身房 管理-安全警衛社區活動 建材-外觀門窗地板衛浴 租屋的優缺點 優點 有能力使用更多的居住空間 比較能夠因應家庭收入的變化 資金較自由，可尋找更有利的運用管道 有較大的遷徙自由度 瑕疵或毀損風險由房東負擔 稅捐負擔較輕 不用考慮房價下跌風險 缺點 非自願搬離的風險 無法按照自己的期望裝修房屋 房租可能調高 無法運用財務槓桿追求房價差價利益 無法藉由購屋強迫自己儲蓄 購屋的優缺點 優點 對抗通貨膨脹 強迫儲蓄累積實質財富 提高居住品質 信用增強效果 滿足擁有自宅的心理效用 同時提供居住效用與資本增值的機會 缺點 缺乏流動性 維持成本高 轉換交易成本高 因應生涯變化彈性低 賠本損失的風險 購屋與租屋的決策-年成本分析 租屋年成本=押金 *存款利率+年租金 押金3個月 利率2% 年租金4萬 租屋年成本= 4.02萬 若租金每年往上調整, 則租屋年成本隨之上升 因此在同一個居所住愈久時,購屋年成本下降而租屋年成本上升 購屋會比租屋划算 購屋年成本=自備款 *存款利率 +貸款餘額 *貸款利息+年維修稅捐費用 總價100萬 貸款七成 貸款利率4% 年稅費1萬 購屋年成本=30萬*2% +70萬 *4%+1萬=4.4萬 購屋後總價固定,隨每年還款,本金機會成本由貸款利率4%降為存款利率2%,購屋年成本每年降低 購屋與租屋的決策-現值分析1 例-月租3000元 租期 5年 貼現率5% 租屋支出現值: 5/12 I/Y，5*12=60N，3000 PMT，0FV，BGN，CPT PV -159635，等於以159635元買租賃權 若購買同樣的房子總價70萬，住五年後原價出售，每年稅捐與維修費用為5000元 購屋現值:5 I/Y，5N，-5000PMT，700000FV，END，CPT PV -526820，526820-700000=-173180，算是為了自住額外付出的代價 租屋-159635購屋-173180，此例租屋較購屋划算 購屋與租屋的決策-現值分析2 例-月租3000元，租期 5年，貼現率5%，押金1萬，房租每年調漲100元 CF0=-10000-3000=-13000，CF1=-3000，F1=11，CF2=-3100，F2=12，CF3=-3200，F3=12，CF4=-3300，F4=12，CF5=-3400，F5=12，CF6=10000。F6=1， NPV I/Y=5/12=0.4167，NPV CPT -171954 租屋支出淨現值為-171954元 注意在月租金計算時折現率必須換算成月利率 購屋與租屋的決策-現值分析3 購屋70萬，自備款20萬，貸款50萬，年利率6%，20年本利攤還，住五年後原價出售，每年稅費5000元，折現率5% 6/12=0.5 I/Y，20*12N，500000PV，0FV，END，CPT PMT -3582。-5000/12=-417 AMORT P1=60，P2=60,BAL=481868 CF0=-200000，CF1=-3582-417=-3999，F1=59，CF2=700000-481868-3999=214133，F2=1， I/Y=5/12=0.4167，NPV CPT -241940，購屋淨現值=-241940 租屋淨現值-171954購屋淨現值-241940，租屋划算 租購屋決策影響因素 何時購屋划算 1. 自備款機會成本低 2. 房貸利率低 3. 房屋持有成本低 4. 房價預期漲幅高 折現率=自備款比重*自備款機會成本率+房貸比重*房貸利率 注意預期房價較難掌握，購屋現值確定性低 何時租屋划算 1. 房租漲幅低 2. 租房押金低 比較租屋與購屋時最好是以購屋的折現率來計算租屋現值，比較公平 若有一份已明定