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第七章 房地产评估第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念和特点 二、房地产评估的原则 三、房地产价格的影响因素 四、房地产评估基本程序 一、房地产的概念和特点 （一）房地产的概念 从资产评估的角度，房地产是土地和房屋及其权属的总称，也就是房产和地产的总称。其中，房产即是指房屋建筑物，地产仅指土地使用权。 地价一般是土地使用权的价格。 （二）房地产（不动产）的特征 1、自然特征： （1）位置固定性——土地具有位置的固定性，不能随土地产权的流动而改变其空间的位置。地产交易是土地产权的转移。土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性特征。 （2）质量的差异性——土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，这个差异导致土地级差地租的产生。 （3）使用长期性 土地使用权的年限——土地使用权出让最高年限按下列用途由国务院确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。 房屋建筑物的耐用年限 P153 2、社会经济特征： （1）房地产供求区域性 由于土地位置的固定性，房地产具有了区域性的特点。 （2）房地产供给的相对垄断性 由于土地的所有权和使用权都可以垄断，房地产供给也就具有了相对垄断性。因此，房地产市场是一种比较特殊的市场。 （3）房地产利用的多方向性。 房地产利用的多方向性客观上要求在合法的前提下，房地产评估中需要确定房地产的最佳用途。 （4）房地产效益的级差性 由于土地质量的差异性而使不同区位土地的生产力不同，由于房地产利用的多方向性从而在经济效益上具有级差性。 （5）政策限制性 房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地利用规划、土地用途管制、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。 （6）保值增值性 长期来看，土地的价值呈上升走势，原因为：由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的要求，导致价格上涨。对土地的改良和城市基础设施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土地增值。 3、房地产的价值特征 土地一级市场：政府出让土地使用权的市场 土地二级市场：土地使用权的再转让市场 房产的一级市场：房产的建造市场 房产的二级市场：房产的交易市场 房地产评估立足于房地产的二级市场 房地产的二级市场包括：转让、租赁、抵押、拍卖等。 价值特征：房地产价值是权益价值；房地产价值与其用途和效用有关；具有个别性和区域性。 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第二条 国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。 前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地（以下简称土地）。 第六条 县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。 第七条 土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记，由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 (2002 年7月1日起施行 ) 第二条 在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权的，适用本规定。 本规定所称招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 本规定所称拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 本规定所称挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 容积率：容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值。 容积率=建筑总面积/宗地面积 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格 楼面地价=土地总价格/建筑总面积楼面地价=土地单价/容积率 建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。 二、房地产评估的原则 　在进行房地产评估时，除了需要遵循供需原则、替代原则、贡献原则等，还应该遵循以下原则： （一）合法性原则 房地产评估的合法原则是指房地产评估必须以房地产的等合法取得、合法使用、合法交易、合法处分为前提。 房地产的合法取得通常是以房地产的合法产权证明文件为依据。合法使用一