城市2015年房地产市场调研报告书.doc

word专业整理 PAGE 学习资料 整理分享 目 录 前言：项目可研结论概括说明04 第一章 项目基本概况05 第一节 地理位置及现状 第二节 项目所在区域特征 第三节 用地平衡及敏感性分析 第四节 用地规划及条件的分析思考 第二章 周口宏观环境分析13 第一节 人口行政规划 第二节 行业发展及收入 第三节 城市现状及发展演变 第三章 周口房地产市场分析28 第一节 周口房产总体概况 第二节 市场供应楼盘分析 第三节 未来三年房地产发展展望 第四章 周口房地产需求分析50 第一节 需求分析 第二节 需求潜力及发展演变 第五章 开元路项目威胁和机会分析55 第一节 项目的位置优势分析 第二节 项目劣势和威胁分析 第三节 项目的机会分析 第六章 项目产品定位分析研究60 第一节 竞争项目产品分析 第二节 项目客户分析 第三节 项目产品定位分析 第七章 项目规划及产品建议69 第一节 项目总体规划建议 第二节 项目单体设计建议 第三节 项目户型建议 第八章 项目开发综合策略研究77 第一节 项目开发策略建议 第二节 项目物业形象建议 第九章 项目投资估算及经济分析81 第一节 项目主要经济指标 第二节 项目投资报分析 附: 市场需求调查报告 85 前言：项目可研结论概括说明 一、结论一：客户量体 我项目3—5年的潜在客户为810户1850户之间，而我项目自身的房屋为1000—1300套左右，从合理的推算分析，我项目的目标客户如果有2600组潜在客户才可能形成我项目的热销局面，如果客户不够500户就比较危险，而从目前客户数量分析，如果项目开发一般，销售情况也会很一般，不会热销有一定的风险；如产品做的好，项目销售平稳靠上，风险在可以控制的范围内。（需要密切关注市场和政策对市场的影响） 二、结论二：产品定位 功 能 二室二厅一卫 三室二（一）厅一卫 三室二厅二卫 面 积 60—90平米 90—120平米 120—135平米 比 例 20% 50% 30% 说 明 小面积可装修 毛坯 毛坯 三、结论三：开发策略 整个项目分二期，这样可以做到慢进快出，最大程度地降低风险的同时也最大程度地提高了利润规模；总体要控制成本，在立面，环境上提高档次，其他都要降低成本；开发的顺序最好是从南到北开发，注意商业和住宅的比例结构； 四、结论四：项目利润 项目整体净利润在23%以上，净利润额在1.5亿元以上。 第一章 项目基本概况 第一节 地理位置及现状 一、地理位置 项目位置 项目位置 项目位于周口迎宾大道东、开元路北，从项目位置1000米到南部新区行政区中央公园，所在区域属周口市南开发区与商水开发区的结合部位；属于南部新区商户和行政单位所在地，项目西侧为迎宾大道，南侧紧邻周口第六人民医院。项目距离最近的商业中心，相对比较远有1.5公里。 二、项目土地情况 项目总用地面积为63495.8平米（95.23亩），现有土地规划二面临路，东西长，南北狭窄，这些给总体规划发挥的空间比较小。土地现状属于平整土地。 目前设计院规划的指标： 1、容积率为：2.9 2、绿地率：30%； 3、建筑密度：暂无； 4、建筑限高：居住60米，商业100米； 5、建筑风格：无要求 6、车位配比：按照周口城市规划要求 7、其他要求：按照周口城市规划要求 三、交通及地形地貌等其他条件 1、交通条件： 项目位置交通十分便利，迎宾路是贯通周口市南北的主干道路，道路宽阔，平坦，干净，路面为双向4车道；开元大道是贯通周口东西的道路的西部主干道之一，进入老城区商业的主要南北交通道路有迎宾路、八一路等，能方便地到达市区商业中心；项目能通过南北道路迎宾路快速到达商水县城及南部众多乡村；通过就近的宁洛高速快速到达郑州。 2、项目基地状态： 基地方正平整，紧邻开发区南部，生活配套相对不太便利，但各种城市管网配套十分齐全，市政管网配套相对完善，这些都为项目的快速开发，总体设计带来了极大的便利。 第二节 项目所在区域特征 一、项目所在区域规划 项目位置 项目位置 从上图我们可以看出，项目所在区域主要定位为南区，紧邻周口南部新区，四周分布有多家工厂商户，而我项目位置本身就位于开发区，项目所在地东、西三面分布工厂和主题市场，东部为规划用地，现在为耕地，所在区域的特点，首先定位是新区，然后是居住区。 二、项目区域环境分析 1、周边生活配套： 项目周边1公里之内缺乏与生活大型的农贸市场和购物超市，距离项目最近的中型购物中心为1.5公里外，在项目周边，就可以不方便购物；比较集中的饭店在黄河路附近。 2、项目周边单位及环境 项目位于周口市南开发区和商水区的结合地带，四周已经有的和