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深圳市标准 物业服务移交规范 编 制 说 明 （征集意见稿） 2013年5月 一、任务来源 深圳市标准《物业服务移交规范》（以下简称《标准》）由深圳市住房与建设局于2012年10月提出充分考虑，1、标准编写按照GB/T 1.1-200 《标准化工作导则 第一部分：标准的结构和编写规则》及《服务业组织标准化工作指南 第3部分：标准编写》的要求进行。 编制过程与内容的确定1、2012年11月中航物业管理有限公司和深圳市龙城物业集团有限公司成立标准编制小组，制定了标准编制流程、目录，并提交标准编制小组进行讨论 2、2013年2月完成标准初稿并提交市住建局物业监管处审核； 4、2013年3月12日，深圳市住建局物业监管处召开一稿修订意见讨论会，明确了修改思路； 5、2013年3月19日，根据会议要求完成二稿修订并提交物业监管处； 6、2013年3月21、22日，由深圳市住建局物业监管处组织统稿； 7、2013年3月23日至4月中旬，完成标准讨论稿编制。 （二）标准立项 （三）确立编制原则 编制组在充分研究深圳市物业服务企业进行物业服务移交管理工作的实况及发展趋势的基础上，确定了编制原则。 （四）标准编制 2013年2月至2013年4月，编制小组根据GB/T 1.1-2009 《标准化工作导则 第一部分：标准的结构和编写规则》及《服务业组织标准化工作指南 第3部分：标准编写》物业服务合同 服务移交前期准备参见附录A。 3.1组织及职责 承接方应根据物业服务委托合同、移交物业项目的特点，组建接管团队，明确关键职责，建立接管团队工作制度。 移交接管团队的组成及关键职责参见附录B。 移交接管团队工作制度参见附录C。 3.2服务移交策划 承接方应根据物业服务委托合同以及委托方要求，策划物业项目移交方案。 移交方案的内容包括确定移交内容、物资配备要求、验收标准及相应记录、确定承接方对口交接人员及负责人、移交的时间、地点、移交方人员的确定方式、移交工作中的重点与难点控制、确定接收流程、建筑物本体、设施设备质保期控制、移交手续的办理方式等。 物业服务移交流程参见附录D。 3.3物资准备 承接方应根据接收物业项目服务内容准备移交接收所用的物资。移交接收常用物资包括办公装备（如：电脑、复印机、扫描仪、临时办公桌椅等）、记录设备（如：照相机、摄像机等）、记录用文具（如：记事本、笔、纸张、钉书机、标签纸、文件夹、档案袋等）、检测装备（如：万用表、接地电阻检测仪（或摇表）、测温仪、漏电保护检测插头等）及相应的工具（如：人字梯、扳手、螺丝刀等）等。 3.4查验标准及记录 承接方应根据物业项目移交方案，按不同的专业准备相应的查验标准和查验记录表。常用记录表包括资料交接记录表、现场查验表、问题汇总表、备忘录等。 常用物业服务移交验收质量标准参见附录E。 移交查验表参见附录F。 4、服务移交 承接方应根据移交方案接收物业资料、查验项目现场、进行物资和其他事项的交接，做好项目移交查验记录，与相关方办理项目移交手续，对移交过程进行控制，做好应对突发事件的应急管理。 4.1物业资料 承接方应接收的物业资料包括物业基础资料、物业使用人及相关资料、物业管理资料、财务资料及其他。 4.1.1物业基础资料 承接方应对物业项目的基础资料进行接收并核对查验。物业基础资料包括但不限于：产权资料；技术资料；验收资料等。 常见物业基础资料参见附录G。 4.1.2物业使用人及相关资料 承接方应对物业使用人的权属档案资料及个人资料等进行接收、核对查验。 4.1.3物业服务资料 承接方应对原物业服务企业在物业服务过程中产生的资料进行接收并核对查验，物业项目服务资料包括物业运行记录资料（包括设施设备运行资料）；物业维护维修记录资料（包括建筑物、设施设备的维护维修资料）；移交方在物业服务过程中产生的重要质量记录、标识、导示等；设施设备合格证、使用说明、保修卡；物业服务所产生的其他资料（如：建筑物、设施设备的维保合同、质保金额、质保到期时间）等。 ?4.1.4财务财务移交的主要内容包括物业服务维修资金业主各类押金停车费收款项代收代缴的水电费应付款项债务等。进行物业移交时，在本项目任职人员的，应与移交方进行协商达成共识。 承接方应在移交方相关人员的带领下，遵循实事求是的原则，按照查验标准，对物业项目内的房屋本体、共用设施设备等采用适当的方法和工具进行逐一查验，对水、电表进行抄录，对查验发现的和易发生争执的问题进行拍照或录像，真实记录，并与移交方就存在问题的处置共同协商，达成共识，形成备忘录。现场查验的方法包括担不限于：观感查验、使用查验、检测查验、试验查验等。 5.1物资 承接方应对委托方提供物业服务费购置的物资财产等，办公设备交通工具通信器材维修设备工具备品备件卫生及绿化养护工具物业