SCDSPZ-20140415-物业管理基本制度和政策.pptVIP

物业管理基本制度和政策;目录;一、补充修改的说明; 近两年来，《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》和《物业服务定价成本监审办法（试行）》相继出台，《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》也作了相应修改。 为适应这一变化，避免考试内容与现有法律法规脱节和冲突，因此对《物业管理基本制度与政策》一书中的相关内容,进行了补充和修改，其他三本教材中涉及物业管理制度和政策的内容，也应做了相应的修改和调整。;二、修改的相关称谓; 根据《中华人民共和国物权法》和《国务院关于修改物业管理条例的决定》（中华人民共和国国务院令第504号）的有关规定，将教材中的“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。;三、修改的相关内容;（一） 关于“业主大会制度”【第三章第一节】的修改;2、第十一条： 下列事项由业主共同决定： （1）制定和修改业主大会议事规则； （2）制定和修改管理规约； （3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （4）选聘和解聘物业服务企业； （5）筹集和使用专项维修资金； （6）改建、重建建筑物及其附属设施； （7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 ;3、第十二条： (1)业主大会会议可以采用集体讨论的形 式,也可以采用书面征求意见的形式；但 是,应当有物业管理区域内专有部分占建 筑物总面积过半数的业主且占总人数过半 数的业主参加。 (2)业主可以委托代理人参加业主大会会 议。 (3)业主大会或者业主委员会的决定，对 业主具有约束力。 (4)业主大会或者业主委员会做出的决定 侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以 请求人民法院予以撤销。;4、第十九条： (1)业主大会、业主委员会应当依法履行 职责,不得做出与物业管理无关的决定， 不得从事与物业管理无关的活动。 (2)业主大会、业主委员会做出的决定违 反法律、法规的，物业所在地的区、县人 民政府房地产行政主管部门或者街道办事 处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或 者撤销其决定，并通告全体业主。;（二） 关于“物业管理企业资质管理制度”【第三章第五节】的修改;（三） 关于“住宅专项维修资金制度”【第三章第七节】的修改;1、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门;2、住宅专项维修资金的交存;（2）住宅专项维修资金的交存金额 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。 出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。;（3）住宅专项维修资金的交存方式 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。 已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公或者交由售房单位存入有住房住宅专项维修资金专。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。 未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。;（4）住宅专项维修资金的管理 业主大会成立前住宅专项维修资金的管理 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门委托的当地商业银行开立的住宅专项维修资金专户代管。 业主大会成立后住宅专项维修资金的管理 业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。 ;3、住宅专项维修资金的使用;（3）住宅专项维修资金的使用程序 住宅专项维修资金划转业主大会管理使用程序 物业/业主建议 — 三分之二业主同意 — 物业组织实施方案 — 业主通过 — 物业申请列支 — 审核 — 划账。 住宅专项维修资金的紧急使用程序 物业申请列支 —物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支 — 划账。;（4）住宅专项维修资金的使用禁止 依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用； 依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用； 应当由当事人承担的因人为损坏