中原2010年海南海口中弘西海岸项目战略定位报告.ppt

* * * * * 户型描述 户型 总套数比 总面积比 面积区间及各自套数比例 户型面积 套数 比例 舒适度不放弃 一房 10% 6% 普通一房：55—60㎡ 89 80% 舒适大一房：65—75㎡ 22 20% 市场主流 二房 65% 58.4% 普通二房：75—85㎡ 515 70% 豪华二房：100—115㎡ 219 30% 次主流 三房 20% 26.8% 普通三房：120—130㎡ 135 60% 舒适三房：130—150㎡ 91 40% 品质拔高 四房 5% 8.8% 四房（顶层复式/空中别墅）：160—180㎡ 28 50% 180—200㎡ 28 50% 合计 ---- 100% 100* ---- 1127 ---- 36#地户型 定位 11 36#地约110700㎡住宅户型定位走市场主流路线方案：户型细分，主流区间为主，豪阔区间为辅 35#地块约123000㎡公寓户型为规避风险，控制总价，建议定位舒适户型，户型集中 户型描述 户型 总套数比 总面积比 面积区间及各自套数比例 户型面积 套数 贵族 一房 25% 21.1% 60—75㎡ 387 豪华 一房 60% 60.1% 75—85㎡ 924 舒适 两房 15% 18.8% 90—110㎡ 231 合计 ---- 100% 100% ---- 1543 35#地户型 定位 12 Part 7.3.1 公寓及住宅定位 Part 7.3.2 酒店定位 Part 7.3.3 商业定位 发展机会：据经验，43%的酒店收益同旅游有关，国际旅游岛规划将给海口酒店发展带来契机 总体规划：总体旅游规划为三带（西海岸旅游带、东海岸旅游带、城市外围旅游带）、一轴（南渡江风光游览带为主的城市水系旅游轴）、一中心（都市旅游区和老城历史文化旅游区的结合中心）； 语录： 43%的旅馆、咖啡店和饭店的收益，同旅游直接有关;航空运输收益的42%同旅游有关； —法国旅游业协会主席菲利普 三亚现在五星级酒店达20多家，海口12家，如果建成国际旅游岛，那海口的高星级酒店需求会剧增 —文华大酒店管理人员 酒店市场 1 需求量预测（1/2）：中原统计2009年海口接待过夜游客数量在703万左右，预计至2012年，数量将达946万 预测期限 年份 接待过夜游客人次数（万人次） 先期 　 2006 536.52 2007 585.65 基期 2008 637.9 近期 　 2009 703.9 2010 776.8 中期 　 2011 857.3 2012 946.1 根据趋势外推法，中原预计2009年海口接待过夜游客数量在703万左右，至项目发展的中期-2012年，过夜游客数量将在946万左右 需求量预测（1/2）：根据分析，目前海口高星级酒店经营状况健康，国家战略契机将使海口高端酒店将存在较大的发展空间 预测期限 年份 年过夜游客均值（万人次） 过夜率 人均停留时间（天） 床位平均利用率 所需要床位数（床） 所需要标间数（间） 先期 　 2006 536.52 60% 1.34 50% 29398 14699 2007 585.65 60% 1.3 55% 32090 16045 基期 2008 637.9 60% 1.36 55% 34953 17477 近期 　 2009 703.9 60% 1.40 60% 38570 19285 2010 776.8 60% 1.42 60% 42564 21282 中期 2011 857.3 60% 1.44 60% 46975 23488 根据本司预测2011年海口过夜游客量（N）在857万人次之间，依据目前酒店床位利用率(R)为60%，那么2011年游客需求的床位(E)约为46975床。 游客所需床位计算公式：E=N/365R ，旅游接待设施（酒店）预测如下表所： 对比目前海口星级酒店标准床位总数19356床（含三星级至五星级），再加上近年公寓类物业的供应套数2197套，假定公寓全部用于经营性出租，按2床/套计算，目前海口标准床位数供应为23750床，可见，目前高星级酒店床位空缺在2万张左右，核算为酒店建面为29万平米； 西海岸代表性酒店 国贸世贸代表性酒店 1、喜莱登温泉度假酒店 2、新国宾馆温泉度假酒店 3、金色阳光泰得度假会议酒店 4、天佑商务会议酒店 1、文化大酒店（商务/会议） 2、康年皇冠花园酒店（商务） 3、黄金海景大酒店（商务） 4、宝华海景大酒店（商务/度假） VS 海口市场高档星级酒店，定位各不相同：西海岸以度假兼会议功能为主，市中心以商务兼会议或度假功能 多功