风临美丽湾商业初步营销思路.pptVIP

目 录 项目价值提升-1：强调规划利好 项目价值提升-2：强调规模优势、强调升值潜力 项目价值提升-3：强调业态定位优势 充分利用业态定位的稀缺提升项目价值 强调本商圈消费人口及餐饮消费需求，本项目是市场空白，真正意义上的独占鳌头 2007年上半年，上半年社会消费品零售总额337.14亿元，同比增长17.8%，餐饮业零售额 47.08亿元，增长16.3%。 项目价值提升-4：强调稀缺 街铺稀缺价值的提炼 强调项目的稀缺性及唯一性：中心地段、餐饮业态、纯街铺 项目价值提升-5：弱化人气不足影响 人气不足是本项目的劣势及现状，项目集中商业部分，通过品牌店或品牌社区标超的进 驻，拉升项目人气，展现良好预期 另：周末活动营销、项目现场推荐会 利用活动营销、及契合住宅营销时间节点，聚集项目人气 二、项目定位 2.4 业态规划 二期购 物中心 西 城 路 莞 穗 路 A 主出入口 911.20㎡ 品牌店 B 1000㎡ 品牌服饰、鞋类、精品等 C 1170.08㎡ 生活配套 A 面积 业态 区域 价值挖掘： A区域展示面好、人流量较大，适合规划随承受租金能力较强的生活配套类业态；且该区域紧临小区主出入口，规划此类业态能为小区居民提供日常生活需要； B、C区域展示面较好，且紧临项目二期购物中心，商业价值较高，适合规划品牌服饰、精品、鞋类等承受租金能力强的百货业态；另外此类业态能加强与二期购物中心的连接，形成整体。 C 时尚街 B 二、项目定位 2.4 业态规划 615.89㎡ 家居精品 D 1884.93㎡ 家居精品 C 面积 业态 区域 二期购 物中心 西 城 路 莞 穗 路 主出入口 价值挖掘： C、D区域商业价值相对较低，规划目的性消费较强的家居类业态能增强项目辐射力； 项目所在片区属于未来万江核心区域，随着政府公建设施的建设，未来家居市场需求增加，规划此类业态可抢先占领市场机会。 居家街 D E 二期购 物中心 西 城 路 莞 穗 路 主出入口 J I 二、项目定位 2.4 业态规划 1323.27㎡ 餐饮 G 1672.14㎡ 品牌餐饮 F、H 餐饮 I、J 886.66㎡ 面积 业态 区域 价值挖掘： G区域展示面较佳，形象相对较好，能充分体现出项目餐饮的主题定位； F、H铺位面积较大，规划形象好为品牌餐饮主力店可拔高餐饮主题的高度，支撑“原味街”主题定位，增强投资者信心； I、J区域是项目商业价值相对较小的区域，规划为投资者普遍认可的餐饮业态利于项目难点区域的销售。 原味街 G F H 二、项目定位 2.4 业态规划—业态比例 5397.29 中西快餐、品牌连锁餐饮、西餐咖啡、酒吧等 餐饮 2103.79 精品、精品服饰、鞋类、箱包等 服饰精品 11171.98 —— 小计 1170.08 银行、便利店、面包店、干洗店、美发、鲜花店、地产中介、水店、汽车美容等 生活配套 2500.82 社区标超 家居精品 面积（ ㎡ ） 具体业态 业态 销售模式建议 项目价值提炼 销售时间节点 销售价格判断 铺位分析 三、项目营销思路 本次调查涉及24个主要销售商业项目、2个只租不售项目、2个专业市场，共28个项目 三、营销思路 阳光海岸（宽寓）裙楼商业、综艺曼哈顿时代、金龙汽车用品商业街、万江茶叶批发市场 只租不售（4个） 地王广场、江南商业街部分商铺 带租约销售（2个） 华南MALL、第一国际一期、中央购物广场、世博广场三楼、东城十三碗、凯东中央街、台湾风情街、盛世华南、理想0769 返租销售（8个，盛世华南即可直接销售，可返租销售） 香港街、地王广场、第一国际二期、东湖花园、中环财富广场、精英名都、南城商务大厦、腾龙商务中心、世博广场一、二楼、愉景东方威尼斯广场、花街18、城市风景、香缤东街、时尚岛街铺、江南商业街、都会广场、盛世华南 直接销售（17个） 项目名称 销售模式 注：具体市调内容见附件 1. 销售建议－销售模式 三、营销思路 东莞商铺销售项目，多采取直接销售（占比60％） 带租约销售的项目，因租金回报率等问题，售价空间限制明显 项目体量较大的华南MALL、第一国际等采取返租销售模式，销售率较高达95％，但后期经营不佳，负面影响较大。 建议：本项目纯街铺采取直接销售，集中商业部分采取返租销售 1. 销