房地产招拍挂土地地价测算指引.pdfVIP

房地产开发建设用地受让的经济评估 通常来说，企业可以通过以下渠道获取土地：招拍挂出让土地、协议出让 土地、补偿用地、置换用地、配套用地、国有或集体土地租赁等。近几年来， 通过招标、拍卖、挂牌方式进行土地出让已成为政府出让土地的最主要渠道。 同时，由于城市的不同，招标、拍卖、挂牌方式又可以分为常规方法、捆绑式 方法和综合评标法等，如杭州通常实行的是常规招拍挂法，以出价最高为条件 确定的受让人；上海则多采用综合评标法，在考虑土地出让金以外，还兼顾某 些社会效益。此外，通过这三种方式出让的土地都可分为净地出让和毛地出让。 本文中所讨论的受让房地产开发建设用地仅指企业通过招标、拍卖、挂牌 方式获取的净地。 一、受让土地评估的步骤 测算欲受让的开发建设用地价值，通常采用假设开发法，即将欲受让的土 地未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费、和利润等，以此 求取土地的客观合理价值。 运用假设开发法测算土地价格，一般分为下列六个步骤进行：调查土地的 基本情况；选择最佳物业开发类型；估计开发经营期；预测开发完成后的项目 价值；测算开发成本；进行具体计算，求土地价格。 （一）调查土地基本情况 主要包括三个方面的内容： 1、调查土地的位置。包括三个层次：土地所在城市的性质、土地所在城 市内的区域性质、土地具体坐落状况。 调查这些情况，主要是为选择最佳的土地用途、确定最合适的开发档次服 务。例如：在受让潍坊清池原供销社地块项目土地之前，就需了解潍坊的城市 第 1 页共10 页 性质、在潍坊市地区的地位；需了解潍坊高新区新区的区域性质、在潍坊、在 山东的地位；潍坊高新区与潍坊市区的关系及政府对该区的政策和规划建设设 想等；此外还需了解地块在该区的具体坐落状况，如周遭的环境、进出便利与 否等。 2、清楚土地面积大小、形状、平整程度、地势、基础设施通达程度等， 了解这些，主要是为测算开发成本等费用服务。 3、清楚规划设计条件。包括了解规定的用途、建设高度、容积率等，这 主要是为确定最佳物业开发类型服务，以及明确规划条件是否合理。 例如，杭州出让2005 【2】号地块时，规划条件中容积率虽设定为1.1-1.3 ， 但同时又有建筑限高，经过现场勘察，发现整个地势有较大高差，根据建筑密 度，实际容积率只能做到0.9 左右，这对其地价的测算影响重大。 （二）选择最佳物业开发类型 选择最佳物业开发类型必须考量受让土地用途、规模、周边物业档次等。 政府出让土地过程中，绝大多数的容积率已定，因此其规模已基本确定 ， 所以这个步骤的关键是选择物业最佳类型、最佳档次和最佳定位。 我们常用的方法是根据欲受让地块的容积率、其它规划条件以及周边的环 境，参照本公司现有的产品系列进行评判。这种方法便于测算开发成本，倘若 参考同一城市的产品，还便于测算开发完成后的项目价值。 选择最佳物业开发类型：前面所介绍的 2005 【2】号地块，位于占地 11 平方公里的西溪湿地南面，实际容积率只能为0.9 ，照其限高要求，建筑层数 在3-4 层左右，这块土地的物业开发类型面临两种选择：一是选择类似上海鼎 邦丽池的产品；二是选择类似北京青龙桥的产品。 第2 页共10 页 两种不同的选择不仅影响了下一步预测开发完成后的房地产价值，且最终 影响对土地价值的判断。 选择最佳物业定位：2004 年【52】地块位于杭州市转塘镇，规划建筑面 积为20 万平方米，其中公建面积为3 万平方米，在该区域，公建部分的用途 若定位成写字楼，将会面临较大的市场风险，因此在该地块估价中，必须考虑 公建部分的定位及开发风险，这同样对预测土地价格影响较大。 对物业最佳开发类型和定位有一定认识后，便可进行相关参数的估算。 表格如下： 参数 计算 备注 一、地上建筑面积 土地面积×容积率 （m2 ） 其中：住宅 公建