松江商业市场调研.doc

松江商业市场调研 目录 一、项目所在区域商业环境分布 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。1 1、区域商业现状调查 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。1 a. 项目所在区域商业整体规划 b. 商业布局 c. 商业功能及业态分布 d. 主要商业项目规模及业态状况 ２、区域整体商业市场态势分析 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5 a. 供求走势 b. 价格走势 c. 租金走势 d. 铺位分割走势 ３、区域内新＋旧城区分析 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。12 a. 消费水平 b. 消费结构分析 4.、区域内竞争项目分析 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。13 a. 地块状况 b. 项目简介 三、消费者总体研究 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。22 1. 消费水平 2. 本商圈消费群结构 3. 消费群与消费行为分析 四、市场总结 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。24 五、松江新城规划 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。27-38 松江商业市场调研 一、 项目所在区域商业环境分析 1、 区域商业现状调查 A.项目所在区域商业整体规划 项目所属的松江新城板块(包括大学城板块)依托大学城的辐射效应以及“一城九镇”中以英式风貌为特色的松江新城，目前已发展成为整个松江板块中供应量最大，市场最为火爆的板块，松江新城又可分为东西两个区域。 松江新城东区是指松江新城玉树路以东区域。占地8000 亩，集8 所大学于一体的松江大学城就坐落在东区。区内规划建有高级酒店、大型商场超市、体育中心、青少年活动中心、图书馆等生活设施，人文气息在此得到体现。另外松江区政府、法院、检察院以及税务局也将迁址搬到这里。但目前东部区域的商业配套还有待改善。松江新城西区是指松江新城玉树路以西区域，该区域由于交通、配套等因素，各楼盘售价相对较低，未来整个区域的公寓房供应量还是比较有限。整个区域虽然没有轨道交通概念的支撑，但纯正英伦风貌规划，以及毗邻泰晤士小镇，足以让该区域受到购房者的瞩目。 B.商业布局 松江新城区商业分布基本可划分为四个区域，分别是大学城商业区、东部轨道交通商业区、核心商业配套集中区和西区低密度住宅区。 大学城商业区目前以俗称“中华学生第一街”的文汇路为主，由于区域内消费群体主要是学生，文汇路上餐饮、音像、书店和小型便利店分布较多，一些美发厅和小型服饰店也夹杂其间。餐饮已成为文汇路的经营主流，翰莘美食城和大千美食林人气较旺，翰莘美食城汇粹了各地小吃，价格还算公道， 一份盖交饭售价在5-8 元，但味道略有欠缺。大千美食林虽然规模不大，但还是很有特色，价格不高味道也不错。从目前的业态分布来看，文汇路还有欠缺，大学生寝室多数都已配制宽带，而记者在附近很少看到电脑租售店，另外，ATM 取款机也很少，只有工行在文汇路上有营业网点，经常可以看到中午时间学生排队取款的现象。 东部轨道交通商业区开发较早，一些小区已入住，区内消费群体以松江当地消费者为主。目前区域内的商业广场已有部分商家开业，南其昌路商业街也已基本成型。商业广场以大型餐饮为主，一些手机专营店和咖啡店、茶坊也遍布其间，但满足附近居民生活购物的百货店、超市基本没有。同样南其昌 路商业街也存在这样的问题，南其昌路商业街目前主要以建材、装饰店为主，随着周遍居民陆续入住对建材和装饰的需求逐渐减少，对日常购物休闲需求逐渐增加，而目前整个几百米长的南其昌路商业街只有一家小型餐饮店和一家小超市。餐饮店内的价格也较高，一份普通的盒饭要7 元左右，但即便是如此，中午时间用餐的人也是络绎不绝。 核心商业配套集中区由于各居住小区基本没有交房入住，商业配套大多都没有开业，只有兰桥商业街目前有部分商家已经进驻，兰桥商业街内目前店铺层次不齐，既有比较高档的哈里欧咖啡馆，也有4 元一碗的兰州拉面，但更多的还是二手房中介店。随着附近的几个购物广场和大卖场明年相继开业， 届时核心区的商业有将趋于饱和之虞。 西区低密度住宅区多以比较高档的别墅住宅为主，规划的西区商业主要由小区沿街商铺组成，其中文涵路将形成由小区商铺组成的步行商业街。由于区域内的消费群体对商业的便利程度要比较高，可能一些小型便利店、洗衣店、美容店、咖啡店和家政服务等一些便利服务店会比较受欢迎。 C.商业功能及业态分布 松江新城商业主要分为新城区与老城区两大板块，新城板块多集中在核心区，由“开元地中海”、“安信生活广场”、“松江购物中心”、“松江商业广场