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甲A写字楼物业管理手册 物业管理有限公司 PAGE 1 PAGE 59 5. 前期管理 5.1 规划设计的参与 物业开发，是指针对土地和房屋建筑进行当项或多项建设活动。物业管理公司在前期参与物业开发，是创造优质工程的重要保证。 5.1.1 物业管理公司参与物业规划设计 物业管理公司参与物业规划设计，可以以咨询报告的形式，陈述实施物业管理的必要条件，以及以往管理实践和用户在生活中发现的规划设计问题或缺陷，使这些问题在规划设计时能够予以避免。具体涉及的方面有： 5.1.2 配套设施： 配套设施，是指配合主体物业使用的，为主体物业服务的设施。如办公楼综合项目的规划设计必须考虑到商场、餐饮、娱乐、康体、停车场、银行、邮政等配合状况；公寓和别墅项目则应该考虑到学校、幼儿园、商场、体育锻炼及活动场所，甚至饮食、邮政、储蓄、美发美容等设施。 5.1.3 水电供应： 规划设计时，要充分考虑到地域特点和发展的需要，水电供应容量应留有余地，不能硬套国家标准，避免无法正常使用或带险使用水电。 5.1.4 安全保卫： 在节约成本的前提下，尽可能设计防盗报警系统，为用户创造安全的居家办公环境。 5.1.5 垃圾处理： 根据各地气温的不同，采用适宜的垃圾处理方式。 5.1.6 要特别注意各种消防死角的消防设施。 5.1.7 建筑材料： 物业管理公司应根据自己在实践中掌握的有关建材情况，向设计单位提交一份各品牌、型号建材的使用情况报告，以便设计单位择优选用。 5.1.8 其他： 如房屋使用功能、结构等。 总之，物业管理公司应从用户立场出发，尽可能全面细致地考虑到各种可能的使用问题，提请设计单位注意。  5.2 物业施工的参与 工程施工是建筑产品原生产阶段，建筑产品的质量如何正直接取决于建设工程质量，为保证建设工程质量就必须要有符合标准的工程设计、合格、充足的材料设备供应，优良的施工能力和施工技术。由于我国长期以来建筑工程质量的合格率和优良品率不高，房屋建筑工程质量问题尤为严重，如屋面，外墙面，渗漏、管道堵塞，地墙面及顶棚空鼓开裂，门窗制作、安装粗糙，开启不灵等。如果物业在施工建设一开始就马虎从事，得过且过，不能严格把好质量关，物业建成，物业管理公约一旦宣生效，物业管理公司就可能遭受损失。因为，物业管理公司必须履行合同中规定的义务和责任。所以，物业管理公司要选派各种类专业人员参与施工监理。 5.3 物业监理的参与 5.3.1 物业管理公司参与物业监理的必要性 目前我国施工建设实行建设监理制，物业管理公司介入施工监理具有特殊意义。 5.3.1.1 物业管理公司拥有物业管理使用情况的第一手资料。物业管理公司不仅接管新建的楼字，还管理着使用较长时间的物业，因此对楼宇使用过程中暴露出的各种工程质量问题都了如指掌，诸如卫生间、厨房等处的漏水问题及其成因；水电管线如何走才有利于安全和便于管理；什么样的墙体会渗水等等。这些问题如有物业管理公司做现场指导和监督，就会在施工中予以解决而不致遗留后患，成为日后使用和管理中难以克服的障碍。因此物业管理公司应积极参与工作，为以后的管理打下坚实的基础，同时也尽到服务业主的义务。 5.3.1.2 物业管理本身需要掌握物业的全部情况。如果物业管理公司对所管理的物业内部结构，管线布置，甚至所用建材的性能知之甚少或毫不了解，就很难管理好物业，甚至无法管理。而开发商及施工单位在完成一个项目的开发后就会赶赴新的工地，不再理会该建筑的使用情况(除一年保修期外)。在此后长达几十年的使用过程中，只有业主和管理公司来应付各种可能出现的问题。所以，物业管理公司有必要先派相应专业的管理人员参与施工监理，熟悉该物业的各个部分，做到清楚明白，这样物业管理工作才有可靠的基础。 物业管理公司参与施工监理有益于良性开发。对开发商来讲，物业管理公司参与施工监理，加强了监理力量，使工程质量多一份保证，同时又能保证建筑移交和日后管理的连续性，为开发商节省了时间，有利于提高工程质量、工期及售后服务诸方面的信誉。 5.3.2 物业施工监理的基本内容 5.3.2.1 对物业施工企业资质的监督 为保证物业施工质量，物业施工企业必须具备以下基本条件： 有独立组织生产和进行经营管理的组织机构； 有与承担施工任务相适应的技术人员、管理人员和生产技术工人； 有与承担施工任务相适应的生产机具和流动资金； 有健全的会计制度和经济核算办法，能独立进行经济核算； 有保证工程质量和施工工期的手段和设施。 物业施工企业具备了上述条件，还要有法人资格，国家对施工企业实行资质年检。物业管理公司参与物业施工监理可以即时发现物业施工企业单位或个人伪造、涂改、出租、出借、转让、出卖和复印《资质等级证书》或《资质审查证书》等非法行为，防止施工企业无