守敬水城项目调研报告.pptx

守敬水城项目调研报告 北京同道房地产经纪有限公司 一、市场展望 近几年来，随着通货膨胀的逐步升温和加剧，在没有更好更安全的投资渠道的市场环境下，不动产已成为绝大多数人投资理财的主要工具之一。 而随着政府对于住宅市场的调控已成为常态，在两三年前商业及商务地产已引起了投资者的注意及热烈追捧。 由于2011年初出台的限购令，使得一二线大中城市的住宅投资成为镜中花、水中月，商业商务地产更是一枝独秀，成为投资者的新宠。 对于邢台这样的三线城市而言，对比大城市房产价格相对适中，不限购，在2011年，将吸引更多的市场投资资金进入。 而守敬水城扼守中兴大街及钢铁路的金角位置，无论是项目位置还是产品形式，一经推出，必将在2011年邢台的房地产销售中大放异彩。 值得关注的是，从2009年开始至今，邢台市的房地产格局发生了翻天覆地的变化。 从单一供应的大户型住宅产品形式，到如今商业地产、SOHO公寓、精品住宅的百花齐放，市场产品形态在增加，供应量在增加，营销手段上也在各展所长。 这为项目的销售增加了新的课题—— 如何利用项目的黄金位置为产品加分？如何通过精准有效的营销手段为项目造势？如何通过项目的成功销售及运营为开发商创造最良好的企业形象？ 要做到上述这一切，我们必须对市场及竞争对手有一个全面的了解和判断，才能为下一步的工作打下良好的基础。 二、市场调研及分析 调研前提 本次调研主要以邢台市在售的商业项目及SOHO公寓为主。 住宅项目与项目没有可竞争性，故在本报告中暂不列出。 本次调研因时间仓促，如有出入，敬请指正。 1、供给分析 区域 项目名称 总规模 商业面积 商住公寓面积 桥东区 天一城 55万平米 约20万平米 约6万平米 世贸天街 26万平米 约15万平米 约11万平米 桥西区 现代城 30万平米 6万平米 5万平米 麒麟湾 20万平米 约1万平米 无 新华里188号 20万平米 约5万平米 爱上城 18万平米 约2万平米 无 物兴商业广场 9000平米 9000平米 无 永康城市花园 —— 已售完 约2万平米 1、供给分析 整体来看，邢台市目前供应量较大，项目多以大盘为主，初步估算，两区商业供应总面积超过40万平米，商住公寓超过20万平米。 桥东区现售的商业和商住公寓规模最大，主要以天一城及世贸天街为主，这与城市规划中的旧城改造密切相关。 桥西区目前最具规模的商业为现代城，也属于旧城改造项目，但其以住宅为主要供应产品，商业为6万平米，远不及天一城及世贸天街的规模。 桥西区目前尚无超过或与天一城、世贸天街等规模体量相当的商业项目。 2、需求分析 区域 项目名称 商业销售速度 商住公寓销售速度 桥东区 世贸天街 一期首层临街商铺已基本销售完毕，二期返租的二、三层正在销售 一期二栋已基本消化，二期开盘约为5月 天一城 首层商铺销售率70%以上，二层及地下一层返租商铺3月5日开盘 仅剩余70平米左右的户型 桥西区 现代城 销售完成50%以上 已售完（2010年初开盘） 麒麟湾 销售周期长，剩余不多 无 新华里188号 销售完成50%以上 待售 爱上城 开始销售 无 物兴商业广场 基本销售完毕 无 永康城市花园 —— 待售（约4月开盘） 2、需求分析 从商业看，临街首层普遍为一拖二的形式，且销售速度很快。 返租类的商铺因总价较低获得了客户的青睐。 商住公寓销售速度非常快，但户型面积偏大的，如70平米以上的销售速度明显迟缓。 3、面积及户型分析 区域 项目名称 商业面积 商住公寓面积 桥东区 世贸天街 返租类产品面积6平米起，主力户型8~40平米；其他商铺150~整层 30~50平米，主力户型40平米 天一城 返租类产品10平米起，其他35~数百平米不等。 35~98平米，主力户型50平米左右 桥西区 现代城 70~700平米 售完 麒麟湾 200平米左右 无 新华里188号 50~200平米 待定 爱上城 70~400平米 无 物兴商业广场 88~760平米 无 永康城市花园 —— 50平米左右 3、面积及户型分析 可以看到，涉及返租类营销形式的产品面积均非常小，大都在10平米起，最大也未超过40平米。 其他商业首层最好的位置大都为一拖二的产品形式，内街多为平层，主力面积多在100~300平米之间。 商住公寓的面积基本一致，主力户型均在40~50平米上下，偏大一些的户型去化量较慢。 4、价格分析 项目名称 商业单价 公寓单价 天一城 首层3.5~5万元（层高6.2米）；二层及地下一层2.2~3万，返租，6年收益45% 5300~5400元/平米（精装修） 世贸天街 首层+二层：3.8万（临街一拖二），内街首层2.9万；现售二、三层，返租，5年收益45% 一期5000元/平米左右，二期未定价 现代城 首层（临建设路）：2.2~2.3万