武汉金银湖地产项目市场定位策划提案-191.pptVIP

金银湖项目定位思考 一、片区解析 1、片区简介 随着2006年武汉市整体市场的快速发展，房地产市场价格持续上扬，而东西湖区域价格也随之水涨船高。东西湖区域均价涨幅为19.9%。 东西湖区域内目前的项目数量较多，泰跃·金河、耀江·丽景湾、银湖翡翠、万科·西半岛、鑫海花城等等，且数量都较大，使得东西湖区域供应量相当充足。? 2、片区特点 市场的发展带来品质的提升。如今东西湖区域已经呈现重质不重量的现象，楼盘品质不断得到提升。如：银湖翡翠、万科西半岛、泰跃金河和高尔夫城市花园等项目。 3、片区供应现状（资料均来自武汉房地产市场信息网） 结论： 根据目前情况，多层仍是主流，新增面积最大， 价格也比较稳定，而小高层则走势较好，价格走高． 二、重点楼盘竞争分析 　　以下指标为划分依据 1.距离类比（车程） 2.建筑类型类比 3.建筑风格类比 4.主力推广点类比 5、价格类比：目前在售部分均价（不包含别墅） 6.主力面积类比 7.主力总价类比 关于地块的几个关键词 ——“大盘林立” 自然环境：非临湖 无法改变 通过人文引导， 传递项品牌价值，制造竞争区隔。 通过细节营造， 体现项目的差异化特征，制造竞争优势。 我们开始珍藏记忆里的颜色，尽管只有黑与白。。。 我们开始留念老唱片，尽管它不再风靡 我们开始被那些童谣、石板、雨巷所触动，尽管他已岁月悠悠。。。 可在会所及售楼部中体现： 可在会所及售楼部中体现： 配套、物业细节 会所 建议和售楼部合并．除基本配套外（ 美体健身房、壁球馆、桌球室、乒乓球室、棋牌室、室内高尔夫练习场 品牌咖啡店 中西餐厅 红酒雪茄吧 ） 还可设置老照片收藏馆老唱片馆藏书馆童趣馆． 物业 建议在做规划的时候，就引进物业。 开发的大忌是： 不能只管建设，不考虑将来的经营和升值保值。 多数物业纠纷，都跟违背这个原则有关。 如：安保人员、清洁人员，接受过严格和标准的礼仪及规范培训。 以展现未来管理，及给予住户信心。 When？ 什么时候？ 开发周期与入市策略？ ５ W 维京时代 WAKEN TIME 1.建设期预计 2007.7-10 3-4个月 前期报建 2008.1-2009.8 2007.11-12 2007,5-7月 24-26个月 18个月 1-2个月 2-3个月 建设期共计 施工期 临时搭建及施工队进场 规划设计 建设期预计 本项目总建筑面积为115084㎡，（以容积率1.8计算） 维京时代 WAKEN TIME 2.产品开发策略 开发周期 其中 6万方 5万方 开发面积 第二期 第一期 多层 3万方 洋房 1.2万方 小高层 5千方 多层 3万方 洋房 8千方 小高层 5千方 维京时代 WAKEN TIME 建议在销售前率先开发如下产品： 1) 入市前准备 ３.入市策略 样板景观 样板间 售楼部（可考虑与会所合并） 样板楼 理由： 销售之前，把配套、道具做出来是帮助买家建立信心。 本案周边项目皆已进入成熟及后期开发期，样板工程及配套先行能在竞争残酷的环境中获得更大的主动。 对楼盘而言，建筑外型本身就是广告，第一期工程尤其如此，因为， 在小分和细节上下功夫往往更能取悦消费者。 维京时代 WAKEN TIME 2）入市时机建议： 08年3、4月 理由： 1.根据施工进度，从5月起到年底项目可达入市条件； 2．3、4月份是传统销售旺季，加之2008奥运年的到来，地产业势必会有一个销售高峰。 维京时代 WAKEN TIME 当全世界向右的时候，我们向左。。。 因此 我们的定位策略是 维京时代 WAKEN TIME 当全世界 都在复制和克隆异域风情的时候， 我们还原人们内心深处最梦想的场景 ——再回到的童年。。。 维京时代 WAKEN TIME 因此， 关于景观设计的部分思考： 这是一个：时光走廊 是一个： 追忆 似水年华；畅想 如花美眷 享受 观感殿堂；品茗 艺术人生 的地方。 维京时代 WAKEN TIME 入口景观 情景廊庭 绿岛水系 第一层次 第二层次 第三层次 第四层次 第五层次 公共交往厅 宅间带状庭院 符合这种情结的景观， 它一定是个—— 层进的庭院空间结构。 五大层进景观 入口景观 第一层次 表现元素： 艺术门扉、层次空间 。