物业管理文档：投资广场二期扩建工程项目可行性报告.docVIP

Word文档仅限参考 Word文档仅限参考 投资广场二期扩建工程 卧 龙 公 寓 项 目 建 议 书 项目扩建背景 卧龙公寓是集团公司在荆州投资的项目之一,建筑占地1500平方米,楼高五层,砖混结构,外观为独特的梯次退层处理。公寓有客房72间,床位100个,现有员工28人。自2002年9月装修开业以来,公寓按酒店模式经营管理,积极倡导人性化服务理念,打出“卧龙公寓就是您温馨的家”、“卧龙公寓,给您回家的感觉“等人情味极浓的品牌,对来荆投资的中外客商产生了巨大的吸引力,平时入住率达到80%以上,经常出现爆满现象,不少客户满怀兴致而来,却因入住不下扫兴而去。 卧龙公寓位于荆州市城区主干道江津西路与武德路交汇处。10年前,这里是原荆州地区与沙市市结合处,交通不畅,发展缓慢,此地段没有档次较高的宾馆酒店。荆沙合并后,江津路全线贯通,这一带得到迅速发展,现已成为中心城区。公寓东边是荆州市政府、市人大、荆州日报社、荆州电视台等行政事业机关办公所在地,南边有七一一、荆大公司、小天鹅等大型企业,西边有市检察院、国税局、白天鹅家居广场和天发集团开发的房地产,北边有美国一公司洽谈的大型房地产项目,特别是投资广场的诞生,市政府20多家行政机构进入广场联合办公,30多家中外客商入驻投资广场写字楼,大多数客商下榻首选卧龙公寓,这就给规模小、客房少的卧龙公寓带来了极大的接待压力。特别是卧龙公寓由学校教室改建而成,综合设施不配套,餐厅简陋,未能与公寓连成一体,客商吃住多有不便,连一般的会议都难以接待,长此下去,势必影响公寓经营发展而最终被市场淘汰。 从荆州市宾馆酒店发展的情况看,卧龙公寓也有参与竞争发展的必要。来荆州投资的温州客商郑成奎董事长曾多次向市领导反映说“到荆州投资,住不好是最大的问题。”可以说,这句话代表了相当一部分来荆客商的心声。由于荆沙合并仅10年,过去各自为政,城区人口也少,全市没有一家五星级酒店。荆州宾馆号称四星级,红苑大酒店、江津宾馆、荆保宾馆挂三星级,实际上都未达到。这几年建成的锦佳宾馆、金九龙酒店,分别建在荆州开发区和城南开发区,由于都属于当地私人投资建设,规模小,功能不全,管理理念滞后,综合档次都较低,远远不能适应荆州市发展的需要。因此,卧龙公寓如能乘势而上,将投资广场院内的几十亩闲置土地充分利用,把卧龙公寓扩建成四星级酒店,改名卧龙山庄,积极参与荆州宾馆酒店市场竞争,服务和融入地方经济发展,这无论对于卧龙公寓自身做大做强,对于集团公司在荆州的渗透扩张,还是对于荆州当地经济发展,都是大有益处的。无疑是一个双赢战略。 荆州市投资广场二期扩建四星级酒店——卧龙山庄项目,正是在这种背景下提出来的。综上所述,也可以看出卧龙山庄扩建工程完成后,具有广阔的发展空间。 市场分析 国内旅游酒店业的市场分析 2001年上半年国内酒店业的发展现状 酒店服务是发展旅游业的重要物质基础,酒店的数量和服务质量是旅游发展水平的重要标志之一,改革开放之初酒店业曾是我国旅游业发展突出的瓶颈问题,自十一届三中全会以来,经过近20年的发展,我国的酒店业得到了长足的进步,据新华社2001年2月28日消息,我国目前已有旅游酒店总数6046家,与1978年的137家相比,增加了近44倍,不仅成为国民经济中绝对增长速度最快的行业之一,而且酒店业也成为了一个大行业。 另一方面,改革开放的直接成果客观上为内需市场的崛起创造了必要的经济基础,根据权威部门的统计消息,2000年我国国民生产总值为1万亿元,以12亿人口计,人均约为833美元,而按照国际惯例,凡是人均国民生产总值达800~1000美元之间时,势必形成一个旅游发展的排浪式消费阶段,这种排浪式的消费开始在中国显现出来,休假制度的改革,带薪休假制度、奖励制度等推出,又为我国百姓开展旅游活动提供了必要的闲暇时间条件,旅游作为一种生活要素已开始在中国百姓的生活中占据重要地位,因此,我国酒店业除了原有的海外旅游市场外,又迎来了庞大的内需市场,并且,随着我国加入WTO,我国酒店业将有望在世界范围内进一步拓展市场空间,就此而言,我国酒店业已形成一个大市场格局。 面对星级酒店这一大行业、大市场、大发展的蓬勃发展态势,我国的酒店业在欣喜的同时,更应具备忧患意识、创新意识、要善于透过这一表象深刻分析酒店业经营的危机和挑战,众所周知,由于受传统观念、陈旧体制、发展历史、技术条件等限制,我国酒店业在发展过程中也凸现了不少问题,管理机制僵化不活、市场秩序混乱无序、饭店竞争手段单一、市场定位盲目混乱、饭店产品雷同老化,所有这些都将使中国的酒店业失去众多机会,并可能陷入致命的困境,日趋规范的市场经济,渐入佳境的知识经济,势不可挡的全球经济,构成了新世纪酒店经营的新背景,这就要求酒店业必须站在战略高度,站在与国际接轨的角度,重新审视自身的发展模式