多种产权形式下住宅物业管理模式的现状-北京住房和城乡建设.DOCVIP

PAGE PAGE 4 物业管理模式及物业撤管问题研究 北京市住房和城乡建设委员会 物业管理处 子报告（一） 多种产权形式下住宅物业管理模式问题研究 随着住房体制改革的深入，住房保障的大力推行，多层次的住房供应体系逐步建立，目前我市已经形成了以商品房为主体的多样化的住宅产权格局，从而带来了物业管理模式的多样化。物业管理本来就是需求多样、支付意愿各异，而住宅产权形式的多样化和物业管理模式的多样化，造成了物业管理实践的复杂化；物业管理存在的矛盾和纠纷，不仅仅是物业管理服务问题，也有管理机制的问题。如何对物业管理的各种情况进行类型化、区分化，是我们正确认识物业管理相关问题、有效解决相关难题的重要前提。 一、多种产权形式下住宅物业管理模式的现状 （一）北京城市住宅产权形式 1、概况。 随着我国住宅市场从计划经济体制向社会主义市场经济体制逐步转变、城镇住宅产权从公有为主向私有为主。我市住宅建设体制和住房分配制度大致经历了3个阶段，第一阶段是在改革开放前，住宅的产权形式主要是公有住宅(包括国家所有和集体所有)，城镇居民私人建房只占当时整个住宅建设相当小的比例；第二阶段是从1978年开始补贴出售试点到1998年停止城镇住房实物分配, 全面实行住房货币化；第三阶段是1998年至今。随着房改的步步深化, 我市城镇居民住房自有率已经超过70%，形成了多样化的房屋产权格局。由此所形成的住宅小区也呈现出多样化，除了近几年新建的全产权商品房、经济适用房住宅小区, 还有大量的各种产权形式混杂的老旧住宅小区。 2、具体的产权形式结构 产权形式可以依不同的标准有不同的分类，按照主体性质，我市的住宅产权可以分为私有产权、单位产权和国有产权三种，其中私有产权包括商品房、经济适用房和房改房。限价房也属于私有产权住宅，目前虽然已经有一部分限价房配售，但还未进入居住状态。 据北京市住房状况2万户抽样调查数据，我市住宅产权形式结构，按套数看，私有房产占71.70%，单位房产占7.23%，国有产权的占13.85%，其他产权占7.22%；其中私有房产中，41.53%为房改房，38.90%为商品房，12.68%为经济适用房，6.89%为其他性质的住房。 （二）北京市物业管理模式现状 我市的住宅物业管理从1995年《北京市居住小区物业管理办法》正式出台之时起，由传统的行政式、福利式物业管理模式逐步过度到以物业服务企业施行的物业管理模式为主，多种模式并存的阶段。按照直接进行物业管理的主体进行区分，目前，我市物业模式主要有以下几种： 1、物业服务企业进行服务的物业管理模式 我市1995年之前，对住宅的管理主要是行政式、福利式的物业管理。自1995年10月1日《北京市居住小区物业管理办法》施行以来，新建的居住小区都统一委托物业服务企业进行物业管理。这种管理模式基本情况是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。物业服务企业的物业管理是所有物业管理模式中专业化、市场化、社会化程度最高的管理模式。 目前，这种物业服务企业进行服务的物业管理模式在我市所占比例最大，据2007年房普数据，由物业服务企业进行管理的住宅面积占全市的51.95%。 2、直管公房的管理模式 2000年以前，我市直管公房经营管理职能分别由市和区县房地局行使，各房地局下设房管所，直接经营直管公房。市和区县两级房地局集直管公房的所有者、管理者和经营者于一身，政、事、企不分。2000年，我市开始直管公房管理体制改革工作，2001年11月28日，原北京市国土资源和房屋管理局下发了《关于区县房地局直管公房经营管理体制改革的意见》（京国土房管物字[2001]1194号），提出了区县房地局直管公房经营管理体制改革的目标、原则、营运机构职责、授权经营范围及考核监督指标等要求。全市直管公房的改制工作全面启动。 目前，城八区均已改制，改制后，各直管公房经营管理机构，仍然继续承担原来房地局的公共服务职能，主要是直管公房的冬季供暖、雨季防汛、应急抢险及房屋修缮；高层住宅楼房电梯、水泵等设备的运行服务；对私房、单位自管房进行检查维修等。同时，履行国有资产保值、增值的经营管理职责，从事房屋出租、供暖、物业管理、房地产测绘、居间代理业务等经营活动。 3、自管公房的管理模式 这种模式是在计划经济与市场经济相结合体制下产生的，是我国经济体制改革的过渡型产物。在我市，单位自管模式还占据一定比例，这种模式主要是一些大型国有企事业单位或国家机关建造职工住宅小区，按照一定的优惠条件内销给本单位的员工。单位员工享受这种福利待遇，以较低价格入住小区，但房屋所有权部分商品化，由企业内部组织物业管理部门对其实行综合管理。虽然住房制度改革后，取消