土地价格=房地产纯收益—建筑物纯收益.ppt

第四章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念 ——房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 二、不动产的概念 ——不能移动或移动后引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。 三、房地产特点 四、房地产类型 根据经济学的替代原理，在同一市场上效用相同或相似的房地产，由于市场竞争的影响，必然使其价格趋于一致。 六、不动产价格体系 （一）土地使用权的价格类型 1.基准地价 2.标定地价 3.出让底价 4.转让价格 5.其他价格 1.基准地价 ——对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权的单位面积的平均价格。(区域性、政府公布） 2.标定地价 ——在一定时期和一定条件下，能够代表不同区位、不同用途土地地价水平的标志性宗地的价格。 第二节 市场比较法 一、市场法基本原理 二、市场法适用的范围 适用于交易实例 较多的地区的房地产评估 (二) 折现率 (三)收益期 练习：某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限55年。目前该类建筑物重置价格为每平方米2500元。 该建筑物占地面积500平方米，建筑面积900平方米，现用于出租，每月实收租金3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率10%，每年需支付管理费为年租金的3.5%,维修费为重置价的1.5%，土地税和房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。 试根据以上资料评估该宗地2001年3月土地使用权价格 （1）选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法 （2）计算总收益。总收益应该是客观收益不是实际收益。 年总收益=50×12×900×（1— 10% ）=486000(元) （3）计算总费用 ①年管理费=486000 ×3.5%=17010（元） ②年维修费=2500 ×900 ×1.5%=33750（元） ③年税金=20×900=18000（元） ④年保险费=2500 ×900 ×0.2%=4500（元） 年总费用=17010+33750+18000+4500=73260（元） （4）计算房地产纯收益 =年总收益— 年总费用 =486000—73260=412740（元） （5）计算房屋纯收益 （7）计算土地使用权价格 V=240240×（P/A,7%,46) = 240240×13.65 =3 279 281 （元） 单价=3 279 281 / 500=6558.56（元） （8）评估结果；本宗土地使用权在2001年3月的价格为3279281元，单价为每平方米6558.56元 第四节 成本法评估 一、成本法基本原理 根据开发或建造待估房地产所需要的正常费用（包括正常的利润、利息和税费），从而确定评估对象价值的方法。 二、适用范围 ——适用于房地产市场发育不成熟，交易实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。（办公楼、学校、医院、图书馆、公园、机场、军队营房、博物馆、纪念馆、新开发地等） 三、土地使用权价格的评估 土地价格 =土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益 公共配套设施建设费 包括由开发商支付的非经营性用房如居委会、派出所、托幼所、自行车棚、信报箱、公厕等； 附属工程如锅炉房、变电室、开闭所、煤气调压站的费用等； 文教卫系统如中小学、文化站、门诊部、卫生所用房的建设费用。 不包括商业网点如粮店、副食店、菜店、小百货店等经营性用房的建设费用应由经营者负担，按规定不计入商品房价格。 （二）建筑物重置成本的测算 1.重编预算法 ——准确性较高，工作量大。适用于测算建筑物更新重置成本，多用于结构简单的建筑物，如道路、围墙等。 2.预决算调整法 ——以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本。（效率高） 3.价格指数调整法（不够准确） 某市经济技术开发区内有一块土地面积为 15 000m2，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10% ，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6% ，试评估该土地的价值。 解： 该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。 1．计算土地取得费 土地取得费=10万元/亩= 150