文化路北环写字楼项目营销计划清单书.doc

文化路北环写字楼项目 营销计划书 计划概要： 本方案通过对市场状况的缜密调查，机会与问题的审慎分析，市场营销策略的周密设计以及行动方案规划的突破等，目的在于能使本写字楼项目的特点更加突出，使项目以最快、最行之有效的手段达到销售预期目标，使本项目的利润达到最大化。 地区环境状况分析： 位置 本项目位于郑州市文化路与北环交叉口东南角。北环是郑州环线快速交通走廊之一，从北环可快速直达郑州东、南、西、北四个方向，向北可近距离到达连霍高速，向南上中州大道可快速到达机场高速。文化路是贯穿郑州南北的主干道，道路两边高校林立，具有浓郁的文化气息。科技市场、陈寨花卉市场、家乐福大型超市、蔬菜批发市场以及周边的陈寨城中村，还有项目周边多个住宅小区都为本区域聚集了大量的人气。 综上，本项目所在地的道路、公共配套设施、对外联系等均相当完善和发达。 2、项目周边消费圈 项目周边主要的商业项目有家乐福、花卉市场、蔬菜批发市场、科技市场等，消费群体主要集中在学生流、周边市场商户、外来务工流动人员、本区域周边生活小区的业主等。 本项目特性分析与建议 1、地段 分析： 本项目坐落点为北区繁华地段，项目附近商业配套完善，且处于文化路与北环交叉口，北环路交通十分便捷，为本项目未来客户群提供了非常好的交通条件。但文化路交通一直不是十分便利，经常出现交通拥堵现象，且项目周边整体居住人群比较杂乱，多为城中村外来务工人员及批发商户等，所以该区域并不太适合做非常高端的写字楼项目。 建议： 目前该区域没有区域标志性的高端写字楼项目，因此区域的稀缺性和区域标杆性写字楼建筑应作为我们推广的重点，以其高知名度和高级感，消除地段抗性。同时用相对有优势的价格，来抵消郑东新区写字楼项目的竞争影响力。 2、整体规划 分析： 项目共有两栋21层正方形写字楼加4层底商组成。地上25层，地下3层停车场。写字楼每栋每层面积1428㎡，写字楼整体面积59976㎡，商业共三层，为写字楼配套服务，面积共计 ?37226㎡。本案两栋写字楼东、西两栋并排排列。东塔25层，写字楼入口开在东边；西塔25层，写字楼大堂开在西边。底商3层围合在写字楼北面。项目定位为该区域的标杆性办公楼项目。 建议： 底商建议做高档中餐或西餐、大型金融或证券机构等，符合本项目定位要求的。四层经营电玩类，环境比较嘈杂，人员比较杂乱，感觉和本项目高端写字楼定位不太相符。 四、问题与机会分析 1、困难点 A、本项目周边人文环境目前相对杂乱，北环以北发展还相对比较缓慢没有形成一定规模的写字楼办公群体，加之紧邻城中村人流相对比较杂乱，会对客户群体的购买心理产生一定影响。 B、郑州高档写字楼项目主要集中于郑东新区CBD周边及郑东新火车站附近，购买高档写字楼的高端客户群体目前主要目光还集中于以上这两个区域，经三路部分中端写字楼项目也会对本项目的营销形成一定的竞争。 2、机会点 A、本项目开发商思念集团财力雄厚，加上以往获利颇丰，且思念品牌河南和全国的知名度都很高，产品美誉度良好。近期受国家宏观调控政策影响，郑州市商品住宅市场大部分都出现了滞销的局面，对很多开发商的资金流产生了比较大的影响。由于房地产只是本集团公司旗下产业之一，所以受此轮调控的影响很小，因此本项目在资金方面非常有保障，开发进度也会很快。 B、本区域内目前如本项目类似的高端写字楼项目凤毛麟角，在该区域内基本无可类比的竞争对手。 C、受此次国家住宅市场宏观调控影响，加上郑州市的地方限购政策及国家金融政策的限制，很多投资客户对商品住宅投资持观望态度，住宅市场进入冰冻期。以前很多投资商品住宅的客户都纷纷把投资目光从住宅转向写字楼或商业地产项目。 建议：加大开发商品牌实力宣传，强调项目地段和价格优势，强调本项目建筑外观及高端配套设施，强调本项目为该区域唯一的标杆性写字楼建筑。加强客户投资理财观念的引导，让客户投资眼光从以前单纯的投资住宅转移到投资写字楼上来。 五、销售周期 建议项目东塔和西塔分两期先后推出，在其中一座销售率达到70%以上时（未包含底商部分），再根据市场情况择机推出另外一座。 根据本项目的总体开发体量和郑州同类写字楼消化速度类比，预计项目从开盘到项目基本销售完毕，大概需要12--18个月的时间。 第一阶段：开盘当月 预定成交：63户 单座销售率达到：30% 第二阶段：强销期（开盘后四到五个月） 预定成交：84户 单座销售率达到：70% 第三阶段：收尾期（三个月左右） 预定成交：42户 单座销售率达到：≥90% 另