华南Mall商业项目市场定位咨询报告.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * 商圈分析 商圈特征 商圈范围 商圈面积 覆盖范围 商圈户籍人口 暂住人口 商圈总人口 商圈消费力特点 （元/年） 核心商圈 以本项目为圆点，5公里半径范围内?10分钟车程范围内 约78.5平方公里 万江、莞城、东城、南城、道滘等镇 约26万 约26万 约52万 人均可支配收入：25,000 人均支出：19,000 第二商圈 以本项目为圆点，30公里半径范围内?30分钟车程范围内 约2,826平方公里 东莞、广州黄埔、增城、萝岗 约280万 约550万 约830万 人均可支配收入：20,000-25,000 人均支出： 15,000-19,000 第三商圈 以本项目为圆点，60公里半径范围内?60分钟车程范围内 约11,304平方公里 东莞、广州、深圳、佛山、中山 约1,600万 约1,700万 约3,300万 人均可支配收入：18,000-25,000 人均支出： 15,000-19,000 第四商圈 以本项目为圆点，100公里半径范围内?100分钟车程范围内 约31,400平方公里 珠三角全部及部分粤北地区 约2,100万 约1,750万 约3,850万 人均可支配收入：16,000-25,000 人均支出： 14,000-19,000 资料来源：东莞统计年鉴／世邦魏理仕 商圈分析 市场消费诉求（购物） 服装 鞋类 儿童用品 日用品 运动用品 食品 家电 书籍 艺术品 装饰品 家具建材 手机 化妆品 礼品 文物 核心商圈 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 第二商圈 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 第三、四商圈 ? ? ? ? ? ? ? ? 重要性 (最低1-3最高) 3 ２ ３ １ ３ ２ １ 2 2 ２ 1 1 1 2 2 时装、儿童类及运动用品类业态为主流消费诉求，应在项目主题及业态结构上予以体现； 次重点业态应包括服装、鞋类、食品、书籍、艺术品、礼品、装饰品及文物等。 资料来源：世邦魏理仕 商圈分析 市场消费诉求（休闲娱乐） 餐饮 美容 健身 养生 阅读 网吧 运动 酒吧 俱乐部 电影 桑拿按摩 游乐场 电玩 DISCO 艺术文化 核心商圈 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 第二商圈 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 第三、四商圈 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 重要性 (最低1-3最高) 3 ２ ３ 3 2 1 3 3 3 1 3 3 3 1 1 重点潜在消费需求包括餐饮、健身、养生、运动、酒吧、俱乐部、电玩及主题游乐场等； 资料来源：世邦魏理仕 商圈分析 　重点业态市场规模（餐饮） 本项目可支持的餐饮面积为46,544平方米 资料来源：世邦魏理仕 地区 商圈 人口数量 （万人） 汽车数量 平日光顾比例 (东莞市区) 周末光顾比例 (东莞市区) 平均日消费人数总量 东莞市区/高埗/中堂/望牛墩/道窖/厚街/大岭山/寥步/茶山/石竭 30分钟车程覆盖范围 212 296,800 3% 5% 31,800 东莞其他镇区 50分钟车程覆盖范围 675 945,000 1% 2% 36,450 广州市（增城/黄埔区） 50分钟车程覆盖范围 130 65,000 0.5% 1% 1,254 深圳 60分钟车程覆盖范围 846 70,000 0.25% 0.5% 6,798 合计 76,302 假设和前提 本项目整体正常营运； 本项目餐饮部分80%以上面积开业，营业正常,并以中高的档次经营； 本项目餐饮部分种类覆盖各种不同口味； 驾车消费者占总消费人流量的80%； 人均消费额为80元 餐饮部分平均租金为45元/平方米/月，占营业额10%； 月营业额=7,630（平均日消费人流量） X 80（人均消费额） X 30.5（天数) 本项目可支持餐饮面积= 23,272,045（月营业额） X 10%（租金占月营业额比例） 消费人数指前往东莞进餐的消费人群 = 23,272,045元 0.8 (驾车消费者比例） 本案捕获率 假设 平均日消费人数总量(C) 5% 4,155 10% 8,310 15% 12,465 20% 16,620 取中间比例10% 45 (单位租金） = 46,544平方米 商圈分析 重点业态市场规模（休闲娱乐） 本项目可支持的休闲娱乐面积为89,455平方米 资料来源：世邦魏理仕 地区 商圈 人口数量 （万人） 平日光顾比例(东莞市区) 周末光顾比例 (东莞市区) 平均日消费人数总量* 东莞市区/高埗/中堂/望牛墩/道窖/厚街/大岭山/寥步/茶山/石竭 30分钟车程覆盖范围 212 3% 5% 13,6